Blog di informazione sui mutui, i prestiti, i finanziamenti e le carte di credito.

In Primo piano:
- Mutuo Prima casa - Cessione del quinto - Finanziamento auto

Origini e cause dell'attuale crisi economica mondiale

Nei mesi che precedettero la crisi, le banche centrali avevano aumentato i tassi di interesse per calmierare la crescita della produzione, i prezzi degli immobili e il ritorno dell’inflazione. Ma nell’agosto del 2007 è improvvisamente maturata la consapevolezza che l’aumento dei tassi stava creando seri problemi a un notevole numero di famiglie non più in grado di far fronte al rimborso dei debiti con un reddito stazionario o in calo. Proprio in quel mese 244.000 americani che non sono stati in grado di pagare tre rate consecutive del proprio mutuo hanno visto la propria abitazione andare all’asta o diventare di proprietà della banca che gli aveva dato credito; si tratta di un numero più che doppio rispetto all’anno precedente ed in forte crescita rispetto anche al mese di luglio. Molti di quelli che sono rimasti solventi hanno scoperto che il valore della loro abitazione stava
andando sotto il valore dei mutui contratti. Il panorama del mercato immobiliare è diventato ancora più nero; la prospettiva della vendita sul mercato delle case dei debitori insolventi ha depresso ancor più i prezzi delle abitazioni ormai già in flessione e ha scoraggiato l’avvio di nuovi cantieri: un colpo pesante considerando che, secondo molti, l’edilizia, e non le nuove tecnologie, era stata la causa della brillantezza dell’economia statunitense. Molti intermediari finanziari che non erano riusciti a recuperare i finanziamenti si sono rivalsi sui risparmiatori che hanno avuto azzerato il loro investimento. Inoltre, la caduta dei titoli non è rimasta confinata al settore subprime ma con fortissima velocità ha coinvolto altri mercati. La necessità di aumentare la liquidità ha infatti indotto a vendere le azioni, i cui prezzi apparivano ormai troppo elevati rispetto ai timori di rallentamento economico. E’ insieme iniziata la fuga da tutti quei titoli che sembravano meno
affidabili. La crisi si è quindi diffusa velocemente ed in modo dirompente in tutti i settori finanziari e in tutto il mondo. Per crisi dei mutui subprime intendiamo quindi una delle peggiori bufere finanziarie degli ultimi anni che nasce da forti dissesti sui crediti concessi alla clientela non primaria (subprime) perché meno solvibile. La particolarità di questa crisi deriva dal non essere scatenata da fattori macroeconomici, come una recessione o uno squilibrio della bilancia dei pagamenti, ma da un grosso dissesto sui mercati finanziari; tale crisi finanziaria tende, invece, ad avere riflessi macroeconomici con un rischio di rallentamento dello sviluppo, più forte negli Stati Uniti ma rilevante anche nelle altre aree. Inoltre, benché l’innesco iniziale sia stato complessivamente modesto, il contesto dei mercati finanziari ha moltiplicato enormemente la deflagrazione. Non a caso il governatore della Federal Reserve Bernanke ha dichiarato che le autorità monetarie sono rimaste sorprese della violenza della propagazione. Il problema è che in questo modo si evidenzia una forte sottovalutazione dei rischi da parte delle Banche centrali, non solo di quella americana. La conseguenza più grave della crisi è la perdita di fiducia sulla trasparenza ed affidabilità del sistema dei mercati
finanziari. I tassi d’interesse bassi e costanti degli ultimi anni hanno incentivato le famiglie e i detentori di ricchezza ad investire nel settore immobiliare con una forte crescita dei prezzi delle case. Questa dinamica in atto in molti paesi da diversi anni ha, a più riprese, preoccupato le banche centrali; in particolare la Banca Centrale d’Inghilterra e la Fed. Negli Stati Uniti la situazione favorevole e la forte domanda hanno indotto gli operatori finanziari a concedere mutui crescenti per l’acquisto di immobili e ad allargare il credito sotto forme diverse anche a famiglie e soggetti poco affidabili in termini finanziari. I tassi d’interesse praticati erano più elevati rispetto alla clientela ordinaria ma i requisiti di reddito per accedere erano del tutto insufficienti. Gli stessi intermediari, d’altronde, per proteggersi dal rischio che i mutui subprime comportavano, li rivendevano immediatamente sotto forma di titoli (cartolarizzazione), resi molto appetibili per i risparmiatori da tassi di interesse particolarmente elevati. In questo modo i mutui a rischio, una volta rimborsati, avrebbero prodotto un guadagno
sia per l’intermediario finanziario (la banca), che si era liberato dei rischi,
che per il risparmiatore. Il problema è che questo meccanismo sostanzialmente deresponsabilizzava la banca che concedeva il mutuo dal rischio di insolvenza, mentre incentivava la tendenza a trovare sempre nuovi clienti dei mutui, andando sempre meno per il sottile. Il risparmiatore, che acquistava il titolo, non aveva certo il polso della situazione; spesso per l’opacità dei titoli trattati; frequentemente non era neppure al corrente di avere a che fare con un’operazione di finanziamento dei mutui. Infatti era invalso l’uso di impacchettare i titoli assieme ad altri più innocui, facendo quelli che sono stati chiamati “salsicciotti” di titoli. I finanziamenti subprime davano luogo a catene di titoli che venivano rivenduti e rimpacchettati con altri titoli di natura completamente diversa. Il fatto è che come ha recentemente affermato l’ex capo economista del Fondo Monetario Internazionale Rodrigo Rato, le banche Usa hanno collocato sui mercati con strumenti complessi e poco trasparenti una cifra enorme che si avvicina a 1300 miliardi di prestiti. Lo stesso risparmiatore, desideroso di elevati guadagni era fuorviato da una valutazione molto generosa sull’affidabilità dei titoli da parte di agenzie di rating che, in palese conflitto di interesse, avevano assistito le banche cartolarizzanti nel costruire i pacchetti dei titoli. Il sistema con tanti salsicciotti avvelenati”, aveva un problema di inquinamento senza controlli efficaci.
L’affidamento alle agenzie di rating (Moody’s, Standard & Poor’s e Fitch) per il giudizio di solidità era mal riposto; sono abbondate le triple A, ad indicare un’ottima affidabilità dei titoli, per prodotti che ex post hanno dimostrato a dir poco di non meritarlo. La reputazione delle agenzie di rating è probabilmente la vittima maggiore della crisi; oggi vi è un problema di misura dell’affidabilità. Perché titoli del debito pubblico italiano o anche di tante imprese erano valutati molto meno di pacchetti di titoli con dentro obbligazioni spazzatura? Naturalmente questo pone un problema di come le scelte di acquisto dei risparmiatori vengono guidate nel sistema; più di qualcuno ha sollevato in Europa il tema di come avere la casa madre negli Usa sembra abbia portato le agenzie di rating a scelte benevolmente americanocentriche. Ma in questa fase il problema è più vasto: i risparmiatori non si fidano più dei loro riferimenti precedenti, ma non sanno nemmeno a chi guardare. E’ cresciuta l’incertezza dei mercati e questo ha conseguenze perché accresce le
oscillazioni e fa aumentare il premio al rischio, cioè il supplemento di tasso
di interesse destinato a compensare i maggiori timori. In definitiva il sistema
dei mutui subprime aveva aumentato la distanza fra sottoscrittori e soggetti di fatto finanzianti. Nel caso in cui i debitori per qualche ragione non fossero stati più in grado di pagare le rate dei mutui, le perdite si sarebbero scaricate non sulla banca erogatrice del mutuo né su quella che aveva cartolarizzato i titoli, ma sui, tanti e sconosciuti, detentori finali dei titoli.

Cos’è l’erogazione differita importo del mutuo

L’erogazione differita del mutuo consiste appunto nell’erogazione della somma pattuita al mutuatario ma in una fase successiva a quella dell’atto
notarile.

Questo elemento può rappresentare per chi vende l’immobile un disincentivo a portare avanti la trattativa perché in caso di erogazione differita risulta difficile in genere per l’acquirente convincere l’altro contraente a concludere la cessione dell’immobile senza che si ritrovi contemporaneamente in mano i soldi.

Per questo l’acquirente dovrà fare presente al venditore la suddetta condizione
di erogazione differita del mutuo pianificando le modalità con cui verrà realizzata la trasmissione del denaro già nella proposta d’acquisto e nell’atto preliminare di compravendita. Alcuni Istituti di Credito per risolvere questa problematica concedono al mutuatario l’accesso ad un prefinanziamento.


Questo prefinanziamento viene concesso per un brevissimo arco temporale e per un importo analogo a quello dello stesso mutuo.
Questo comporterà alcune spese a carico del mutuatario ma avrà in cambio la conclusione della compravendita.

Altra soluzione può anche essere quella di concordare con il venditore la stipulazione differita tra il contratto di compravendita e l’atto del mutuo.

L’iter in questione prenderà avvio dalla stipula del contratto di mutuo. Venditore,
Mutuatario, Notaio ed Ente mutuante si incontreranno in banca per firmare
il mutuo.
Il venditore in quanto proprietario dell’immobile firmerà l’atto come concessore
di ipoteca. Di contro ili mutuatario si impegnerà ad accreditare le
somme spettanti al venditore sul conto da quest’ultimo indicato.
Entro 10 giorni, dunque, una volta attuato il consolidamento dell’ ipoteca il contratto potrà venire sottoscritto.

Correzione e canellazione controproducente dal CRIF

La cancellazione sul SIC (Sistemi di Informazioni Creditizie) di Crif (Centrale Rischi Finanziari) è un processo mediante il quale dalla Centrale Rischi Finanziari vengono cancellate le tracce dei soli finanziamenti regolarmente rimborsabili.




La cancellazione di per sé è controproducente perché quando chiediamo un prestito l’ente finanziatore al quale ci siamo rivolti, analizza la vostra condotta finanziaria tramite Crif. In questo caso la presenza di finanziamenti saldati secondo le tempistiche pattuite indurrebbe l’Istituto di Credito a concedere la somma richiesta.




In definitiva tutti i dati positivi, di natura finanziaria fanno curriculum e incentivano l’ente finanziatore a concedere, per esempio, un mutuo.




Altra cosa è invece la correzione di un dato inesatto. In questo caso basterà rivolgersi all’Istituto di Credito che ha sbagliato ad effettuare la segnalazione oppure rivolgendosi direttamente al SIC.




Si consiglia, prima di richiedere la cancellazione dei dati, di inviare la domanda di accesso ai dati in modo da poter valutare in anticipo quali rapporti di credito verrebbero cancellati inoltrando la richiesta.




Le indicazioni per inviare la domanda di accesso sono reperibili sul sito www.consumatori.crif.com.




In alternativa rivolgersi al numero 051/6458905.




La procedura di cancellazione è assolutamente gratuita.

Esempio di truffa o speculazione immobiliare

Paolo e Chiara hanno deciso di comprarsi una casetta nel sud della California spendendo 400.000 dollari nel 2004. Pensando di rivenderla nel giro di 1 o 2 anni non ritengono opportuno prendere un mutuo ipotecario della durata di 30 anni. Parlano allora a John, il loro agente finanziario che gli offre un mutuo 2/28 con anticipo zero. E’ un tipo di mutuo subprime nel quale vi è un accordo molto vantaggioso per il richiedente nei primi due anni. In genere il tasso d’interesse iniziale se esiste, è basso e fisso per due anni, dopodichè il piano di ammortamento prevede un tasso d’interesse più elevato per i successivi 28 anni (il tasso è agganciato al Libor; London Interbank Offered Rate). In pratica questo mutuo è sostenibile solo per coloro che pensano di rifinanziarsi nel giro dei primi due anni perché successivamente il credito è destinato a salire vertiginosamente. Bill e Susie rimangono sorpresi dal fatto di poter acquisire un bene stimato 400.000 dollari per niente in cambio. Acquistano l’immobile, vivono una vita confortevole e, dopo due anni, decidono di vendere la loro proprietà.



Un’altra coppia, Joe e Cindy, vuole comprare la stessa casa che nel 2006 vale 600.000 dollari; si rivolge sempre a John, l’agente finanziario, e visto che hanno intenzione anche loro di venderla dopo un paio d’anni decidono di stipulare lo stesso tipo di mutuo 2/28 di Bill e Susie.



Ora Joe e Cindy pensano di poter vendere la propria casa dopo due anni a 1 milione di dollari secondo il corrente tasso di rivalutazione. Ma iniziano a sentire voci di un probabile crollo del mercato. Chiedono nell’estate del 2007 una stima dell’immobile e scoprono che vale solo 550.000 dollari. Comprendono allora che non saranno in grado di pagare la cifra in quanto dovrà essere ammortizzata in 28 anni con un tasso più alto.

Confronto convenienza costo mutuo tasso fisso e variabile

Mettendo a confronto il tasso fisso con quello variabile in modo approfondito vengono alla luce alcune differenza che a prima vista non avremmo mai notato.

La tipologia di tasso di interesse incide innanzitutto sui primi anni di vita del mutuo. Un tasso d'interesse basso durante i primi anni di vita del mutuo comporta infatti un vantaggio considerevole alla fine del mutuo stesso. Questo vantaggio è spesso talmente elevato da eliminare del tutto il fastidio della crescita del tasso d'interesse durante gli anni successivi. Ciò significa che il tasso d'interesse variabile risulta comunque vantaggioso rispetto al tasso d'interesse fisso perchè permette un tasso più basso proprio durante il primo periodo di vita del mutuo.

In secondo luogo è necessario prestare attenzione al diverso andamento che il debito possiede a seconda del tasso d'interesse scelto. Se infatti il tasso d'interesse è particolarmente basso il capitale si ridurrà in tempi molto più brevi. Ciò significa anche che l'estinzione anticipata ha costo davvero molto basso quando anche il tasso d'interesse è contenuto. Considerando che il tasso d'interesse variabile, pur essendo instabile, offre sempre costi più contenuti rispetto al tasso d'interesse fisso risulta che il tasso d'interesse variabile può considerarsi in ogni caso più vantaggioso.

Potrebbe interessarti:
-Mutui Esteri

Prestiti e finanziamenti agevolati per carabinieri polizziotti e finanzieri

Alcune società di prestiti hanno stipulato delle convenzioni con i comandi generali dei carabinieri, dei poliziotti e dei finanzieri in modo da poter offrire loro dei prestiti agevolati. Si tratta di prestiti caratterizzati dal fatto di poter offrire un credito molto elevato in breve tempo. In casi di prestito a tasso variabile è inoltre possibile usufruire del TAEG massimo ovvero di un limite oltre il quale il tasso d'interesse non può crescere.

I carabinieri,finanzieri e polizziotti possono inoltrare la loro richiesta di prestito sia per via telefonica che direttamente on line a queste società di prestiti allegando l'ultima busta paga, il codice fiscale e un documento d'identità. Deve anche essere consegnato un attestato di appartenenza in servizio rilasciato direttamente dalla caserma o dal comando. La richiesta può essere fatta anche da persone appena entrate nel corpo e da persone vicine al pensionamento. Non è richiesta alcuna tipologia di garanzia aggiuntiva.

Entro un'ora è possibile sapere l'esito della risposta e, in caso di risposta affermativa, è anche possibile avere già un preventivo.

I documenti per la stipula del contratto vengono quindi inviati direttamente via mail. I documenti devono essere presentati all'appuntamento per la stipula del contratto durante il quale è possibile ricevere subito un assegno che può arrivare a coprire sino all'80% del credito richiesto.

Il prestito può anche essere assicurato contro il rischio di vita e di impiego in modo che sia possibile tutelare sia la società che eroga il prestito che i familiari del richiedente.

Contratto di mutuo

Nonostante vi sia una sempre maggiore voglia di trasparenza i contratti di mutuo sono contratti lunghi e spesso anche complessi da capire. Fortunatamente i clienti hanno la possibilità di prendere visione del contratto prima del giorno della stipula potendo così leggerlo con assoluta calma. Cerchiamo di vedere quali sono le voci che tutti i contratti di mutuo hanno in comune:

-parti interessate ossia i soggetti coinvolti nel contratto (finanziatore o banca,

-parte mutuataria o cliente, parte datrice di ipoteca, fideussori)

-oggetto ossia l'ammontare del mutuo

-obblighi per i mutuari ossia tutto ciò che i mutuatari sono costretti per legge a fare

-condizioni di rimborso ossia la durata del mutuo e le modalità con cui deve essere rimborsato

-interessi ossia la tipologia di tasso d'interesse e il modo in cui viene calcolato

-durata e importo dell'ipoteca

-spese che i mutuatari sono costretti a sostenere

-condizioni per l'estinzione anticipata

-elezione di domicilio ossia l'indirizzo a cui devono essere inviate tutte le eventuali comunicazioni

-oneri fiscali ossia l'imposta sul mutuo che deve essere pagata

-capitolato ossia l'insieme delle clausole sul mutuo previste da quella banca specifica

-solidarietà indivisibilità degli obblighi

-possibilità da parte della banca di richiedere una garanzia ulteriore in caso di

-perdita di valore della garanzia iniziale

-possibilità di risoluzione del contratto
-cessione del credito ossia procedure di cessione del credito dall'istituto di credito ad un terzo

-erogazione del mutuo ossia la modalità con la quale viene erogato il mutuo

-piano di ammortamento ossia tutte le caratteristiche specifiche del mutuo


Per pubblicare gli annunci sul sito web utilizziamo aziende pubblicitarie indipendenti. Queste aziende possono utilizzare questi dati (che non includono il tuo nome, indirizzo, indirizzo email o numero di telefono) sulle tue visite a questo e altri siti web per creare annunci pubblicitari su prodotti e servizi che potrebbero interessarti. Se desideri ulteriori informazioni a questo proposito e per conoscere le opzioni disponibili per impedire l'utilizzo di tali dati da parte di queste aziende, fai clik qui.