Blog di informazione sui mutui, i prestiti, i finanziamenti e le carte di credito.

In Primo piano:
- Mutuo Prima casa - Cessione del quinto - Finanziamento auto

Piano di ammortamento personalizzato

La sempre elevata richiesta di flessibilità per il rimborso del debito, ha dato origine ad una vasta gamma di interventi che danno la possibilità al debitore di scegliere l’importo della rata da pagare, facendo salvo il principio imprescindibile che, ad ogni scadenza, siano pagati almeno gli interessi maturati sino a quel momento. Inoltre, è comportamento comune delle banche richiedere che, a determinate scadenze, sia rimborsata anche una quota minima di capitale; partendo da queste due basi fondamentali, si personalizza il finanziamento secondo le esigenze del cliente.

La rata minima è determinata, come già detto, dalla spesa di interessi pura, la cui cifra si ottiene moltiplicando il capitale residuo per il tasso, ad esempio: un capitale residuo di 75.000€ al tasso del 5%, sono pari a 3.750€ l’anno d’interessi, ossia 312,50€ al mese; quest’ultima è la rata minima.

Con questo tipo di personalizzazione, il cliente può limitarsi a pagare il minimo indispensabile, ma ciò implica una immutabilità al debito residuo, che comporta un incremento dei pagamenti in prossimità della scadenza del finanziamento; è conveniente quindi, periodicamente, incrementare il capitale e contribuire al graduale rientro del debito, riducendo così la spesa per gli interessi, e la rata minima futura.

Conviene estinguere un mutuo con i propri risparmi?

Decidere se estinguere o meno anticipatamente il mutuo, è l’annosa questione a cui gli esperti di finanza cercano di rispondere.

Innanzitutto bisogna considerare che, se si decide di estinguere il mutuo accedendo alla propria liquidità, ci si potrebbe vedere costretti in futuro a dover far richiesta ad un nuovo finanziamento e quindi vale la pena pensare se conviene intraprendere di nuovo tale strada, o lasciare vivo il debito attuale. In secondo luogo bisogna calcolare l’eventuale guadagno derivante da un ipotetico investimento delle proprie finanze, che andrebbero utilizzate per l’estinzione, e confrontarne i vantaggi economici.

Se si decidesse di estinguere il proprio debito anticipatamente, c’è da tenere in considerazione l’eventuale vantaggio economico che, nel caso in cui gli interessi siano interamente detraibili, ammonterebbe al 19%, a cui però va aggiunta la percentuale per la penale di estinzione anticipata, e questa va calcolata sulla durata residua del finanziamento, e sarà pari al suo ammontare diviso per la metà degli anni residui, visto che il debito regredisce con il tempo e questa formula è la giusta compensazione.

Quindi: se un mutuo con tasso al 4% gode interamente dei benefici fiscali (pari al 19%), il tasso sostenuto sarà pari all’81% del suo ammontare, cioè 100% - 19%, che sarà uguale al 3,24% (4% x 81%). Ma questi dati sono aggravati dalla penale di estinzione anticipata che, ipotizzando sia pari al 2% e gli anni restanti per il termine del finanziamento sono 8, va diviso per la metà degli anni rimanenti, quindi 2% / 4 = 0,50%. In conclusione, se si dispone di investimenti pari al 2,74% (3,24% - 0,50%) al netto delle imposte, l’estinzione non sarà una scelta conveniente.

Qualora infine, si decida di investire i propri fondi, è sempre consigliabile farlo in modo che possano essere smobilizzati facilmente all’occorrenza.

Vedi anche:
Penale di estinzione anticipata mutuo

Convenienza dell'accollo del mutuo del venditore di un immobile

Che sia o meno conveniente accollarsi il mutuo di un venditore, è argomento già discusso, ma potrebbe portare ad una scelta sbagliata, la diceria che accettando l’accollo del mutuo del venditore, si risparmiano gli interessi che sono stati già pagati dal venditore stesso.

Questo è ovviamente falso! Intervenire su un mutuo già attivo, significa avviarne uno nuovo, di importo e durata identici a quello che è il debito residuo del mutuo iniziale, ad esempio: se accediamo ad un mutuo di 25 anni all’ottavo anno dal suo inizio, con un tasso fisso al 5% per un debito iniziale di 100.000€ e rata di 659,96€, il debito residuo sarà di 71.355€. Se ci rivolgiamo ad una banca per un mutuo di 71.355€, da rimborsare in 12 anni (25-8), che ci propone un tasso fisso al 5%, riscontreremo immediatamente che la rata che pagheremo è esattamente di 659,96€.

Il solo risparmio infatti, riguarda le spese di istruttoria della pratica: se si decide di sottoscrivere un mutuo presso una banca, le spese di istruttoria pratica saranno pari a circa 3.000€; è tuttavia vero però, che alcune banche chiedono una percentuale anche per l’accollo: questa non può superare l’1% del debito residuo che, nel caso di 100.000€, corrisponde a 1.000€.

Ma se una banca ci proponesse un tasso d’interesse pari al 4%, la convenienza ritornerebbe: fissiamo a 2.000€ la cifra per le spese iniziali di istruttoria pratica, chiederemo quindi alla banca un finanziamento complessivo di 73.355€ (71.355 + 2.000). La rata che ne deriverà sarà di 642,24€, con un risparmio complessivo di 2.552€, ossia 17,72€ al mese per 144 mesi; in questo caso, benché la spesa iniziale sia più alta, si avrà un risparmio sull’intero finanziamento.

Inoltre, prima di decidere se accollarsi o meno il mutuo del venditore, è bene prendere visione delle condizioni del mutuo sottoscritto, in quanto la tipologia del mutuo potrebbe non essere adatta alle nostre esigenze, l’importo su cui si può contare è quello esclusivamente del debito residuo, la durata non è modificabile, ed in caso di rinuncia in seconda ipotesi, il venditore richiederebbe eventuali penali per estinzione anticipata che è costretto a pagare. E’ sempre buona regola quindi, al momento dell’acquisto, riservarsi la facoltà di decidere se accollarsi o meno il mutuo, per prendere visione di altre proposte e la loro convenienza.

Se l’accollo è la soluzione più conveniente, bisognerà inoltre accettarsi che il venditore si a in regola con i pagamenti, e nulla farà più fede in questo caso, di una dichiarazione della banca creditrice; inoltre l’importo del debito residuo dovrà essere detratto dal saldo prezzo, ed il venditore dovrà versare all’acquirente i cosiddetti dietimi: ovvero la quota interessi maturati giornalmente sul mutuo, che fanno riferimento al periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata, ed il giorno del rogito.

Il calcolo dei dietimi è presto fatto: debito residuo x Tasso % annuo / 36500 .

Ad esempio: se si subentra nel mutuo quando il debito residuo è pari a 92.300€, ed il tasso è fisso al 5%, il calcolo da fare sarà 92.300 (debito residuo) x 5 (tasso d’interesse) / 36500 = 12,64 Euro (dietimo giornaliero). Quindi, se dalla scadenza dell’ultima rata sino al giorno di firma dell’atto notarile sono trascorsi 26 giorni, gli interessi maturati fino a quel momento sono 328,64€, ossia 12,64 (dietimo) x 26 (giorni); quindi il saldo prezzo sarà pari a 92.628,64€, ossia 92.300 (debito residuo) + 328,64 (rateo interessi).

E’ infine da tener presente che una banca non accolla il mutuo all’acquirente con una semplice notifica, ma bensì richiede di processare una nuova domanda dall’acquirente, correlata dalla documentazione anagrafica e reddituale, e la stessa sarà analizzata come se si dovesse concedere un nuovo mutuo. Finché la banca non rilascerà il proprio benestare all’accollo, il debito resterà intestato al venditore, a prescindere dal cambio d’intestazione dell’immobile che, benché appartenga ad altri, resterà a garanzia ipotecaria del debito sottoscritto.

DEFINIZIONE DI COSA SONO I BASIS POINTS

Un termine spesso utilizzato in finanza è quello dei “punti”, ossia il punto percentuale (l’1%) applicato ai tassi d’interesse; da qui in poi si procede parlando dei decimi di punto (lo 0,1%), ed i centesimi di punto (lo 0,01%).

In alcuni casi però, con il termine punto ci si riferisce ai “punti base” o ai “basis points”, ovvero ai centesimi di punto percentuale, cioè la più piccola percentuale riferita ad indici e tassi.

A seconda del valore da attribuirgli, farà comprendere a quale dei due si fa riferimento: se si parla ad esempio di un aumento del tasso di 25 punti, starà a significare lo 0,25% e non certo il 25%! Oppure se si parla della differenza di 1 punto e mezzo, si starà di sicuro facendo riferimento all’1,50% data l’ininfluenza di valore di un centesimo e mezzo su qualsivoglia operazione.

Euromutuo di BPM descrizione del prodotto

Euromutuo, della BPM, è il primo mutuo che segue l’andamento del tasso d’interesse fissato dalla BCE (Banca Centrale Europea), ora fissato al 3,25%. Quest’ultimo è aggravato dallo spread, ossia il guadagno effettivo della banca, che per quello che riguarda BPM è fissato all’1,50%, che unito al 3,25% della BCE, da vita ad un mutuo con tasso pari al 4,75%.

Grazie al continuo calo dell’Euribor, e ad un adeguamento dello spread, sono molte le banche che oggi possono offrire ai propri clienti prodotti finanziari assolutamente ragionevoli, e spesso più conveniente dello stesso Euromutuo.

Quello di Euromutuo, è tra gli spread più alti attualmente sul mercato: questo infatti, si attesta solitamente tra lo 0,80% e l’1%, come per esempio Mutuo Arancio Variabile con Taeg del 4,53% e quindi spread allo 0,80%, oppure ariparma Mutuo Online Variabile con Opzione, con spread allo 0,85% e Taeg pari al 4,55%, o anche Mutuo Variabile di Che Banca! Con Taeg del 4,69% e spread all’1%.

Gli aggiornamenti del tasso da parte della BCE, sono invalidati da spread così elevati, tanto da inficiare sulle rate dei mutuatari, ad esempio: un mutuo 30ennale a tasso variabile, sottoscritto nel 2005, di cifra pari a 150.000€, ha avuto come prima rata l’importo di 684€, arrivando a 935€ nel Novembre del 2008, con una differenza di ben 251€.

Se il mutuo invece fosse stato aggiornato con i tassi della BCE, la sua rata sarebbe stata di 757€; e alla stessa maniera, per un mutuo richiesto di 100.00€, per 30 anni, al tasso d’interesse fissato al 3,25% e spread all’1,50%,darebbe vita ad una rata mensile di 522€ contro i 587€ previsti se i tassi fossero stati agganciati all'Euribor ad 1 mese/365.

Ma d’altronde, Euromutuo è un mutuo che può essere sottoscritto da chiunque non abbia superato il 75esimo anno di vita al termine del finanziamento, ha una durata massima di 30 anni e non prevede alcuna spesa aggiuntiva per le operazioni future, e ha spese d’istruttoria pari a 250€; prevede una polizza vita che viene calcolata di anno in anno sulla base del debito residuo, ed è pari allo 0,16%, una polizza assicurativa, "Rischi Casa", che è pari allo 0,55% del valore di ricostruzione dell’immobile, 2€ per l’incasso di ciascuna rata e nessuna penale per estinzione anticipata del debito.

Prestito partecipativo per le aziende e le imprese

La crisi, a livello globale, ha creato disagi a tutti, in particolar modo alle imprese ed ai suoi dipendenti. Benchè spesso le imprese abbiano ottimi propositi per il futuro, pochi mezzi e nessuna voglia di mandar a casa i propri dipendenti, la grave situazione in cui ci si trova purtroppo al momento, lascia ben poco spazio a formalismi, ed impone decisioni drastiche e drammatiche.

In loro aiuto arriva però la Victoria Bank LTD, del Gruppo Catapano, che ha lanciato in Italia il cosiddetto "prestito partecipativo": ossia quella forma di finanziamento atta a fornire all’azienda i fondi necessari al proseguimento del proprio lavoro, prendendo parte direttamente all’azienda stessa.

Tale tipo di prestito quindi , si rivolge a tutte quelle imprese che hanno capitale immobiliare, attività d’impresa florida, ma non dispongano di adeguata liquidità; in particolar modo il prestito partecipativo, si rivolge a quelle imprese che propongono:

1. Ottimi programmi di sviluppo, ristrutturazione, ammodernamento ed innovazione
2. Ristrutturazioni del debito effettuate da piccole imprese, con conseguente consolidamento delle attività bancarie
3. Acquisizione di imprese sotto forma di leverage e management buy out, project financing.

Ideale per entrambi le parti, questa forma di finanziamento lascia al titolare d’impresa la possibilità di proseguire il proprio lavoro ottenendo rapidamente un prestito, ai nuovi soci invece, la possibilità di dilazionare nel tempo gli oneri finanziari, potendo procedere ad una ricapitalizzazione dell’azienda gradatamente.

Cosa sono i bond Tremonti

Sono chiamate scherzosamente Tremonti bond, e ci si riferisce a delle particolari obbligazioni che emesse dalle banche e che il Ministero del Tesoro provvederà ad acquistare. Questo, affinché l’attuale crisi non gravi particolarmente sulle tasche dei contribuenti, e si abbia quindi il mezzo per aiutare le piccole e medie imprese più che le banche direttamente.

Infatti, particolare attenzione è posta alla sorte delle piccole e medie imprese, tanto che Tremonti ha previsto dei centri di controllo direttamente collegati con le prefetture, al fine di vigilare che i finanziamenti vengano per davvero immessi nel circuito economico; inoltre, alle imprese con meno di 200.000€ di ricavati, è data la possibilità di versare l’IVA all’incasso invece che alla fatturazione.

Le banche intenzionate a rinforzare il loro tier 1, possono emettere obbligazioni per il Tesoro le quali, non avranno diritto di voto e non necessariamente saranno convertibili. Ovviamente, lo Stato punta al proprio rendiconto ricavando profitti dalla sottoscrizione di queste obbligazioni: essendo i fondi pubblici, ricavati in buona parte dall’emissione del debito pubblico (BOT, BTP etc.), il Governo punta a guadagnare dalla differenza data tra gli interessi sui titoli di Stato e quelli sulle obbligazioni bancarie sottoscritte.

Questo tipo di interventi finanziari, vigilati dalla Banca d’Italia e gli osservatori economici presso le prefetture, saranno possibili solo per il 2009, ma sulla natura degli stessi non si è fatta molta luce. Organi di stampa avevano ipotizzato la possibilità di avere come soglia minima del tier 1 l’8%, emissione di bond perpetui senza diritto di voto, e una misura massima di 20 miliardi di Euro. L’Agi (Associazione banche italiane) a sua volta, aveva dichiarato che le prime dieci banche quotate erano interessate a tali interventi: ma nulla è sicuro, probabilmente però sia i sindacati che Confindustria, chiederanno delucidazioni.

Comprare casa con un mutuo già stipulato dal venditore

I venditori che accollano il mutuo agli acquirenti, spesso dimenticano che sono comunque vincolati al rimborso e potrebbero correre il rischio di dover provvedere al pagamento delle rate spettanti al proprietario. Questo perché l’accollo del mutuo ha carattere liberatorio, e quindi privativo, o cumulativo: in quest’ultimo caso quindi, il debitore originario, il venditore, resta debitore nei confronti della banca insieme all’acquirente che si è accollato il mutuo.

Tutto ciò è espresso nell'articolo 1263 del Codice Civile, che dichiara: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.
L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo."

Quindi, l’accollo del mutuo comporta si un risparmio notevole per il venditore che non si vede gravare le spese di estinzione e di cancellazione dell’ipoteca, ma nel caso in cui il mutuo fosse cumulativo, il danno economico supererebbe di gran lunga il risparmio ottenuto.

Soluzione al problema, è stipulare un atto notarile di accollo privativo, tra l’acquirente (accollante), il venditore (debitore) e la banca, in cui si libera da qualsivoglia vincolo il debitore, per mancati pagamenti da parte dell’acquirente. Spesso però, le banche non stipulano questo tipo di atti, così ci si limita ad una dichiarazione, meno efficace dell’atto notarile ovviamente, attestante che il debitore non è vincolato al mutuo; tale atto deve essere firmato dal funzionario a quale la Banca ha affidato l’incarico per autorizzare questo genere di atti, altrimenti lo stesso non avrebbe alcun valore.

Maggiori dettagli: Convenienza accollo mutuo venditore.

Accollarsi mutuo casa del costruttore

L’acquirente che si accinge ad acquistare un immobile in costruzione, spesso si vede proporre dal costruttore, l’attribuzione di una quota del mutuo edilizio che grava sull’immobile. Il cliente, non è obbligato ad accettare, benché il costruttore insisterà affinché egli accetti, questo perché se l’acquirente decidesse di sottoscrivere un mutuo alternativo, la quota e le spese per l’apertura del mutuo ad egli spettante, graverebbe direttamente sull’impresa: pur essendo una condizione possibile e facilmente risolvibile per l’impresa, la questione diverrebbe spinosa qualora tale comportamento sia adottato da più acquirenti.

Per far fronte a tale problema, in casi in cui la condizione economica della ditta costruttrice verta in cattive acque, viene richiesto all’acquirente che intende sottoscrivere un altro tipo di mutuo, di rogitare l’unità con un pagamento in contanti, e per reintegrare le somme versate, di sottoscrivere il mutuo alternativo in un secondo momento.

E’ altresì vero che l’attribuzione di una quota del mutuo edilizio, riduce fortemente per l’acquirente, i costi notarili, che sarebbero pari solamente alla quota di proprio interesse; ma accollarsi una quota di mutuo edilizio, significa spesso accettare dei termini che in realtà non si conoscono.

Ad esempio: il mutuo edilizio ha un tasso d’interessi pari al 4,5%, per una durata complessiva di vent’anni, e per la richiesta complessiva di 100.000€, ed una rata mensile di 633€; mentre il mutuo alternativo prevede un tasso d’interesse al 4%, con stessa durata e stessa richiesta di debito, ma con 2000€ di spese notarili interamente a proprio carico. In questo caso si richiederà un finanziamento pari a 102.000€, che con il tasso d’interesse applicato a 4% darà vita ad una rata mensile di 618€, con un risparmio mensile di 15€: al termine del mutuo quindi, si saranno risparmiati 3.600€ (15€ x 240 rate), nonostante il maggior costo iniziale del mutuo.

Al momento della richiesta dell’attribuzione della quota di mutuo edilizio, l’acquirente può accettare con riserva: è infatti suo diritto conoscere i termini e le condizioni del mutuo, e dopo e solo dopo accettare. Particolare attenzione inoltre, va posta al conteggio degli interessi: questi infatti dovranno essere proporzionali agli importi degli acconti di coloro i quali scelgano di liquidare in contanti l’acquisto, e solo a partire dalle relative scadenze di pagamento.

Infine i mutui edilizi possono essere accollati solo in misura pari all’80% del controvalore immobiliare: l’acquirente che non disponga della cifra necessaria, dovrà ricorrere ad ogni modo ad un mutuo alternativo.

Importo e significato iscrizione ipotecatia mutuo o finanziamento

L’ipoteca è per il creditore un’ottima garanzia che, come specifica la legge, ha carattere di specialità e di accessorietà: ossia essa può gravare su un singolo bene del debitore, e non su più beni o sull’intero patrimonio di quest’ultimo.

Inoltre essa, dev’essere accessoria ad uno specifico credito, in modo tale che non possa essere utilizzate al fine di saldare debiti diversi da quelli per cui è stata iscritta; inoltre, essa è regolata dalla somma iscritta, ossia il limite massimo entro il quale il creditore può vantare il risarcimento.

Le banche, richiedono di solito che l’importo dell’iscrizione ipotecaria sia pari al doppio, ma a volte anche al triplo del valore del mutuo elargito: in caso di tasso basso, questo valore smisurato, tiene conto che ricompenserà interessi, capitale, eventuali spese legali e penale di estinzione anticipata, nei confronti del sovvenzionatore. Inoltre, in caso di mutuo fondiario indicizzato, in caso di aumento dei tassi, l’istituto di credito è autorizzato ad aumentare l’importo della somma iscritta.

Ipotecare un immobile per una grossa cifra, non comporta spese dirette elevate, ma sono elevati i costi notarili: questi ultimi infatti, dipendono direttamente dalla somma iscritta. Infine, ipotecare per una grossa cifra un immobile, comporta che lo stesso non può essere utilizzato a titolo di garanzia per altri debiti: la disciplina del credito fondiario però, autorizza il debitore a chiedere la riduzione della somma iscritta, man mano che il debito si riduce.

Cancellazione iscrizione ipotecaria

Valutazione in breve del Mutuo Acquisto di Che banca

Mutuo Acquisto, è il mutuo offerto da Che Banca!, istituto facente parte del Gruppo Mediobanca.

Questo tipo di prodotto finanziario, come si evince dal suo nome stesso, è finalizzato all’acquisto di un immobile per uso abitativo, che sia la principale abitazione. Per meglio illustrare questo tipo di prodotto, faremo un esempio con un ipotetico cliente, che si accinge all’acquisto di una casa di un certo valore.

Il cliente immaginario ha 30 anni, è impiegato con contratto a tempo indeterminato e percepisce uno stipendio netto mensile di 1.200€: si rivolge a Che Banca! per la sottoscrizione del Mutuo Acquisto, chiedendo una cifra pari a 100.000€, pari a sua volta alla metà del costo complessivo dell’immobile da acquistare, per una durata complessiva del debito di 30 anni.

Applicando uno spread pari circa allo 0,95%, dato che il mutuo richiesto è inferiore a 170.000€, l’ipotetico cliente pagherà una rata mensile di 585€, rimborsando complessivamente alla Banca 210.600€, cioè 110.600€ in più rispetto alla cifra richiesta; l’ipoteca sull’immobile sarà pari a 150% dell’importo finanziato e, la Banca provvederà al rinnovo della stessa 2 mesi prima dello scadere dei 20 anni, dato che il mutuo richiesto è di 30 anni.

Per questo tipo di prodotto le coperture assicurative sono gratuite, ed il finanziamento viene erogato al momento dell’atto notarile: ma qualora il venditore sia in fallimento, si provvederà al finanziamento non appena l’ipoteca sia stata consolidata.

Tali condizioni economiche sono simili a quelle fissate dal Mutuo Arancio Fisso della INGDirect, prodotto preso come metro di comparazione: lo spread di Mutuo Acquisto si attesta di solito intorno allo 0,80% per cifre superiori ai 170.000€, contro lo 0,90% del Mutuo Arancio Fisso.

Penale estinzione anticipata mutuo tasso fisso o variabile

Estinguere, in parte o totalmente, il mutuo anticipatamente, è cosa che permette il risparmio degli interessi non ancora maturati, ma implica il pagamento di una penale di restituzione anticipata, in misura percentuale prevista dal contratto di mutuo sottoscritto, adeguata alla somma anticipatamente estinta.

A tale principio fanno eccezione tutti quei mutui esentati per legge, dall’anticipata estinzione: il Decreto Bersani, nella Legge n° 40 del 2 Aprile 2007 (ex Legge n° 7 del 31 gennaio 2007) annulla qualsiasi pretesa di risarcimento per estinzione anticipata, nel caso in cui

1. Il contratto di mutuo sia stato sottoscritto prima del 2 Febbraio 2007
2. Il finanziamento sia stato richiesto da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile adibito ad uso abitativo o per lo svolgimento della propria professione.

Tale Decreto inoltre, stabilisce una quota massima per le estinzioni anticipate dei mutui sottoscritti sino al 2 Aprile 2007, ed autorizza i mutuatari a richiedere rinegoziazione del debito qualora si riscontri nel proprio contratto una quota superiore a quanto previsto per tale clausola.

Inoltre, la Legge 244 del 24 dicembre 2007, stabilisce che tale diritto è valido anche se il mutuo proviene da un contratto preesistente: ad esempio nel caso di un’impresa costruttrice, che non gode dell’esclusione della penale, il cliente accollante ha diritto a pretendere l’applicazione dei vantaggi garantiti dalla legge.

Le percentuali delle penali di estinzione anticipata variano a seconda del tipo di mutuo sottoscritto:

Mutui a tasso Variabile

La percentuale massima della penale per estinzione anticipata del mutuo, varia in base al periodo temporale in cui si decide di procedere:

Prima di tre anni prima della scadenza: 0,50%

Durante il corso del terz’ultimo anno: 0,20%

Da due anni prima della scadenza in poi: nessuna

Inoltre, grazie alla clausola di salvaguardia, se la penale risulta uguale o minore al limite massimo stabilito, il cliente avrà diritto ad uno sconto del 0,20% sulla percentuale concordata.

Ad esempio: se il cliente fa richiesta di estinzione prima dei tre anni dal termine del mutuo, e la penale da pagare sarebbe superiore allo 0,50%, la stessa verrebbe riformulata in tale percentuale; se la penale corrisponde allo 0,50%, il cliente ha diritto di pagare una quota massima pari allo 0,30% per applicazione della clausola di salvaguardia (0,50% - 0,20%), anche se la penale fosse fissata allo 0,25%, il cliente pagherebbe solo lo 0,05% (0,25% - 0,20%).

Mutui a Tasso fisso

Per i mutui sottoscritti fino al 31 Dicembre 2000, valgono le clausole su citate, per quelli sottoscritti dal 1 Gennaio 2001 invece, le penali massime per estinzione anticipata sono così commisurate:

Entro la prima metà del mutuo: 1,90%

Dalla metà del mutuo fino a quattro anni prima della scadenza: 1,50%

Durante il corso del terz’ultimo anno: 0,20%

Da due anni prima della scadenza in poi: nessuna

Se la penale del mutuo sottoscritto è pari o inferiore alle percentuali su citate, si sfrutta la clausola di salvaguardia che da diritto ad una riduzione dello 0,25% per percentuali superiori all’1,25%, e di 0,15% per percentuali inferiori all’1,25%.

Ad esempio: un mutuo sottoscritto con penale al 3%, può essere estinto entro la prima metà della sua durata, pagando una penale dell’1,90%; se la penale corrispondesse invece all’1,50%, avendo diritto ad una riduzione dello 0,25%, si pagherebbe una somma pari all’1,25% come penale (1,50% - 0,25%, o solo lo 0,85% se la percentuale richiesta nel mutuo fosse pari all’1% (1% - 0,15% per clausola di salvaguardia).

Mutui a tasso Variabile

Se si è sottoscritto un mutuo a tasso variabile, nel momento in cui si decide di estinguere il proprio debito anticipatamente, le percentuali delle penali per tale procedura variano a seconda del tasso di ammortamento (variabile o fisso appunto) che si sta pagando in quel momento.

Le percentuali di sconto del debito varieranno quindi adeguate al tipo di tasso in vigore al momento della richiesta di estinzione anticipata, seguendo le percentuali ad esse associate.

Il cliente è tutelato dalla legge, in quanto la Banca non può rifiutare l’adeguamento delle penali alle percentuali massime stabilite: per richiedere tale servizio, il mutuatario deve presentare alla Banca un atto sostitutivo di notorietà, richiedendo l’adeguamento della penale al proprio tipo di debito.

Vedi anche: Conviene estinguere un mutuo?

PRESCRIZIONE E RINNOVAZIONE DELL'IPOTECA

Le ipoteche sono soggette a scadenza o più precisamente a prescrizione.

L’iscrizione ipotecaria ha una durata massima di vent’anni, trascorsi i quali, se non viene rinnovata, perde il suo effetto totalmente, cadendo in prescrizione. Nel caso in cui, trascorsi i vent’anni, il debito ad essa collegato esistesse ancora, come ad esempio nel caso di un mutuo, la banca provvederà a rinnovarla e, se questo è fatto prima dello scadere del tempo utile, l’ipoteca manterrà il valore attribuito originariamente.

Per provvedere al rinnovo dell’ipoteca, la banca dovrà sostenere delle spese, benché non sia necessario il notaio, che verranno addebitate al mutuatario: il costo complessivo dell’operazione è indicato nel foglio informativo del mutuo.

In caso di prescrizione, l’ipoteca resterà comunque annotata nei registri, ma essa non ha alcun valore, quindi l’immobile si può considerare libero da vincoli.

QUANDO LA BANCA PUÒ CHIEDERE IL RIMBORSO IMMEDIATO

La sottoscrizione di un mutuo presso una banca, comporta l’accettazione di un clausola sempre valida chiamata “risoluzione del contratto”, che autorizza l’istituto di credito a richiedere l’immediato rimborso di tutto il credito. E’ questa una situazione assai rara ma probabile, che comporta l’avvio di procedure giudiziarie a carico del debitore, nei casi che andremo adesso ad elencare.

Ritardato pagamento delle rate

Il primo e più frequente caso che fa rivalere la banca della clausola di risoluzione del contratto, è per il ritardato pagamento delle rate del mutuo sottoscritto. Se una rata infatti, non viene pagata tra il trentesimo e centottantesimo giorno dalla sua scadenza, la banca ha il diritto di richiedere il rimborso immediato di tutto il credito; e, come cita l’articolo 40 del Testo Unico Bancario, la banca ha il diritto di appellarsi alla risoluzione del contratto nel caso in cui il ritardato pagamento di una rata si sia verificato per sette volte anche non consecutive.

Quindi: se una rata viene pagata in ritardo ma nel periodo di tempo compreso tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla sua scadenza, non darà diritto alla banca di avvalersi della clausola di risoluzione del contratto, ma se a scadenza del centottantesimo giorno la rata non viene saldata, subentrerà il “mancato pagamento”, che darà diritto alla banca di appellarsi alla clausola su citata, e di dare avvio ad una serie di pendenze complementari a carico del debitore. Quest’ultimo infatti, non potrà saldare il suo debito immediatamente, ma dovrà prima pagare le spese legali, le coperture assicurative ed eventuali altri costi sostenuti dalla banca per conto del debitore, poi gli interessi di mora, e solo alla fine saldare la rata non pagata.

Dissesto economico

Altro caso in cui la banca può richiedere la risoluzione del contratto, è quello presuntivo del dissesto economico: ossia quella condizione in cui, il mutuatario, si trovi in gravi difficoltà economiche alla quali non riesce a far fronte.

Sono considerate dissesto economico ad esempio, un semplice protesto, la riduzione della consistenza patrimoniale del debitore, o se l’immobile sia ipotecato o su di esso penda il sequestro conservativo; anche la vendita di titoli o immobili che non vengono reinvestiti dal mutuatario, rappresentano dissesto economico.

Falsificazione della documentazione

Altro caso, purtroppo ricorrente ma spesso proposto da operatori del settore poco seri, che da alla banca il diritto di richiedere la risoluzione del contratto, è quella in cui l’istituto si accorga, anche mesi o anni dopo aver finanziato il mutuatario, che la documentazione fornita al fine di ottenere il mutuo sia stata falsificata.

Movirata di Banca Etruria, il mutuo che si adegua alle condizioni economiche del cliente

Sempre più vicino alle esigenze dei clienti, Movirata di Banca Etruria, da qualche tempo offre ai propri clienti un nuovo tipo di mutuo molto flessibile: regola il piano di ammortamento in base ai periodi di migliore disponibilità economica del cliente.

Grazie a Movirata, il cliente ha la possibilità di sospendere momentaneamente, e per non oltre 12 mesi, il pagamento del mutuo: le rate consecutive che possono essere saltate sono sei, e tra un periodo ed un altro di sospensione, devono trascorrere almeno tre mesi, nei quali il pagamento delle rate dovute è stato regolare.

Al cliente viene garantito lo slittamento delle rate interessi, senza interessi aggiuntivi ne spese, in un’unica soluzione, ed una riformulazione e proroga di mesi pari a quelle che sono le rate non pagate, del piano di ammortamento.

Gli indici di riferimento a cui Movirata si riferisce, sono l'Euribor a 6 mesi per il mutuo a tasso variabile, e l'IRS a 30 anni per il mutuo a tasso fisso.

Dafinizione di cos'è il Rischio locativo

Il rischio locativo è una garanzia a copertura di danni materiali diretti a locali tenuti in locazione, in cui sono presenti gli oggetti assicurati: può essere considerata una garanzia di responsabilità identificata con l’immobile, non a caso è sovente che per i danni arrecati al locale, sia richiesto il risarcimento all’inquilino.

Per questo tipo di polizza, la somma assicurata deve essere almeno pari al valore di tutti i locali dati in locazione; riferimenti: Codice civile articoli n. 1588, 1589, 1611

Azione di regresso del garante di un mutuo

Se siamo i garanti di un mutuo allora dobbiamo sapere che nel caso in cui dobbiamo pagare la rata del nostro garantito, dopo averla pagata potremo muoverci contro di lui per recuperare quanto da noi pagato.

In tal caso si dice che il fideiussore si surroga al creditore e tenta il recupero del credito.

Quindi non sarà la banca a recuperare il credito dal cliente, avendolo recuperato da noi, bensì saremo noi e a nostre spese a poter procedere al recupero del medesimo credito.


  1. Art. 1950 del codice civile: Il fideiussore che ha pagato ha regresso contro il debitore principale, benché questi non fosse consapevole della prestata fideiussione.
    Il regresso comprende il capitale, gli interessi e le spese che il fideiussore ha fatte dopo che ha denunziato al debitore principale le istanze proposte contro di lui.
    Il fideiussore inoltre ha diritto agli interessi legali sulle somme pagate dal giorno del pagamento. Se il debito principale produceva interessi in misura superiore al saggio legale, il fideiussore ha diritto a questi fino al rimborso del capitale.
    Se il debitore è incapace, il regresso del fideiussore è ammesso solo nei limiti di ciò che sia stato rivolto a suo vantaggio.
  2. Art. 1951 del codice civile: Se vi sono più debitori principali obbligati in solido, il fideiussore che ha garantito per tutti ha regresso contro ciascuno per ricevere integralmente ciò che ha pagato.
  3. Art. 1952 del codice civile: Il fideiussore non ha regresso contro il debitore principale se, per avere omesso didenunziargli il pagamento fatto, il debitore ha pagato ugualmente il debito. Se il fideiussore ha pagato senza averne dato avviso al debitore principale, questi può opporgli le eccezioni che avrebbe potuto opporre al creditore principale all’atto del pagamento. In entrambi i casi fatta salva al fideiussore l’azione per la ripetizione contro il creditore.
  4. Art. 2871 del codice civile: Diritti del terzo datore che ha pagato i creditori iscritti o ha sofferto l’espropriazione. Il terzo datore che ha pagato i creditori iscritti o ha sofferto l’espropriazione ha regresso contro il debitore. Se vi sono più debitori obbligati in solido il terzo che ha costituito l’ipoteca a garanzia di tutti ha regresso contro ciascuno per l’intero (1292 e seguenti). Il terzo datore ha regresso contro i fideiussori (1936 e seguenti) del debitore. Ha inoltre regresso contro gli altri terzi datori per la loro rispettiva porzione (1299) e può esercitare, anche nei confronti dei terzi acquirenti, il subingresso previsto dal secondo comma dell’Articolo 2866.

Responsabilità e obblighi del garante di un mutuo o prestito

Molte persone, almeno per quello che vedo io, credono che fare da garante (fideiussore per essere precisi) sia una banalità.
Spessoinfatti vedo datori di lavoro garantire l'aquisto dell'auto ai propri dipendenti, auto spesso sopra le proprie possibilità.

Il garante di un mutuo o di un prestito infatti è tenuto a rispondere del finanziamento e quindi a pagare al posto dell'itestatario nel caso in cui questi non lo faccia. La banca può quindi avviare un vero e proprio procedimento di recupero coninvolgendo anche le sue proprietà e fonti di reddito.

Solitamente tuttavia viene specificata una soglia massima oltre la quale la banca non può rifarsi sul garante.
Occorre quindi valutare attentamente l'opzione di fare da garante a qualcuno per un finanziamento e limitarla ai soli familiari.

Ipoteca volontaria legale e giudiziale

Sono tre i tipi di ipoteche esistenti: volontarie, giudiziali e legali.

Si parla di ipoteca volontaria, quando il proprietario del bene decide di propria volontà di sottoscrivere, ad esempio per la concessione di un prestito o un mutuo, questo tipo di garanzia; è la forma più comune di ipoteca sottoscritta e, in caso di contestazioni del bene, ciascuno proprietario ha la facoltà di concedere la sua parte.

Va da se che, in caso di vendita, nessun acquirente è interessato all’acquisto di un bene cointestato, quindi la banca difficilmente acquisirà in garanzia ipotecaria beni con parti indivise.

Si parla invece di ipoteca giudiziale quando, a seguito della richiesta di un creditore, sia seguito un provvedimento giudiziale a carico del debitore; di semplice esecuzione, l’ipoteca giudiziale scaturisce anche da una fattura di modesto costo non pagata.

Ultima e molto più rara delle altre, è l’ipoteca legale: questa si effettua nei casi in cui, ad esempio, il prezzo di un bene non sia pagato per intero al venditore, o quando coeredi di un bene non onorino il pagamento di conguaglio all’atto della divisione del bene stesso. In quest’ultimo caso, l’ipoteca viene iscritta dal Conservatore di Registri immobiliari, se il beneficiario della tutela non intende rinunciarvi.

Ereditarietà mutuo e fideiussione. Rinuncia eredità

Spesso accade che gli eredi di una data persona non siano felici. Per chi non lo sapesse infatti i Mutui e le fideiussioni bancarie sono parte dell'eredità.
Quindi ogni garanzia prestata dal defunto passa agli eredi, i quali tuttavia possono rinunciare all'eredità. Caso particolare il prestito ipotecario vitalizio

Euribor come e perchè cambia

L'Euribor recentemente ha subito dei cambiamenti e come tale ha imposto dei cambiamenti essendo questo termine ignorato da tutti il reale costo del denaro. e secndo alcuni fonte dell'attuale crisi economica mondiale. L'Euribor infatti è uno strumento spesso usato per favorire o meno le aziende e quindi la crescita o meno dell'economia.
In breve:un basso euribor rappresenta la volontà di promuovere lo sviluppo tendendo a far contenere i tassi, favorendo l'indebitamento e quindi gli investimenti delle imprese, mentre la volontà di fermare una crescente economia diminuendo le opzioni di finanziamento per le aziende è conseguenza di un rialzo dell'euribor. In Italia a decidere l'Euribor sono: Banca Intesa, Banca Nazionale del Lavoro, Capitalia, Monte dei Paschi di Siena, Sanpaolo IMI, UniCredit Banca.

Illegali gli interessi sugli interessi di mutui prestiti e finanziamenti

Qualora non lo sapessimo, la prassi di attivare gli interessi sugli interessi di un qualsiasi pagamento rateale è illegale. Tale pratica viene considerata al pari dell'usura ed è stata espessivamente vietata dal Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio il 9 febbraio 2000 con l'articolo 3, comma 1.

Eccezione ovviamente presente anche in questo caso. Infati se si giunge alla risoluzione del contratto allora il nuovo finanziamento sarà costituito dal capitale, dalle spese e anche dagli interessi.

Ovviamente questo deve essere previsto dal contratto secondo quanto previsto dall'articolo 3, comma 2 della delibera del 9 febbraio 2000


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