Comprare casa con un mutuo già stipulato dal venditore

I venditori che accollano il mutuo agli acquirenti, spesso dimenticano che sono comunque vincolati al rimborso e potrebbero correre il rischio di dover provvedere al pagamento delle rate spettanti al proprietario. Questo perché l’accollo del mutuo ha carattere liberatorio, e quindi privativo, o cumulativo: in quest’ultimo caso quindi, il debitore originario, il venditore, resta debitore nei confronti della banca insieme all’acquirente che si è accollato il mutuo.

Tutto ciò è espresso nell'articolo 1263 del Codice Civile, che dichiara: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.
L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo."

Quindi, l’accollo del mutuo comporta si un risparmio notevole per il venditore che non si vede gravare le spese di estinzione e di cancellazione dell’ipoteca, ma nel caso in cui il mutuo fosse cumulativo, il danno economico supererebbe di gran lunga il risparmio ottenuto.

Soluzione al problema, è stipulare un atto notarile di accollo privativo, tra l’acquirente (accollante), il venditore (debitore) e la banca, in cui si libera da qualsivoglia vincolo il debitore, per mancati pagamenti da parte dell’acquirente. Spesso però, le banche non stipulano questo tipo di atti, così ci si limita ad una dichiarazione, meno efficace dell’atto notarile ovviamente, attestante che il debitore non è vincolato al mutuo; tale atto deve essere firmato dal funzionario a quale la Banca ha affidato l’incarico per autorizzare questo genere di atti, altrimenti lo stesso non avrebbe alcun valore.

Maggiori dettagli: Convenienza accollo mutuo venditore.