Facendo una rapida indagine e un esame pratico basato sui costi si evince che il mutuo più conveniente per ristrutturare la casa p il mutuo "mutuo prima casa giovani coppie e famiglie" di Monte dei Paschi di Siena che con un TAN al 4,65%, un TAEG/ISC al 5,55% ci permette di avere una rata di 313,09 euro per 10 anni. Qundi riceviamo un prestito di 30.000 euro per restituirne 37.570,80 ovvero 30.000 euro costano 7.575,80 euro in più.
La seconda offerta più conveniente è Banca Sella "Mutuo Smeraldo Online" che ci permette di avere rate da 317,46 euro e i 30.000 euro ci costano 8.095,20 euro in più dovendo restituirne 38.095,20
Superflash Intesa Sanpaolo carta ricaricabile con iban
La carta superflash ricaricabile di Intesa Sanpaolo è un aricaricabile simile a quella delle poste che permette grazie ad un Iban di avere funzioni di accredito uguali ad un comune conto corrente. Inoltre potremo fare acquisti su internet su tutti i siti abilitati al circuit Master Card. Super Flash ha un costo annuo di 9.90 euro e prevede la possibilità di prelevare da uno sportello automatico. Giacenza massima di euro sulla carta pari a 10.000. Per accedre online alla nostra carta inoltre utiliziamo la chiavetta eletronica O-Key. Non ha spese di bollo.
Agli sportelli automatici delle banche non appartenenti al Gruppo Intesa Sanpaolo, in Italia e all'estero paghiamo 2 euro a prelievo se l'operazione è in euro, 5 diversamente. Il costo di RICARICA della CARTA Nelle filiali del Sanpaolo e di 1 euro, mentre se si ricarca dal proprio conto corrente è di 2,50 euro. Se si ricarica invece con una carta Intesa San Paolo (anche altra flash) pagheremo 1 euro e 2 per carte diverse.
Agli sportelli automatici delle banche non appartenenti al Gruppo Intesa Sanpaolo, in Italia e all'estero paghiamo 2 euro a prelievo se l'operazione è in euro, 5 diversamente. Il costo di RICARICA della CARTA Nelle filiali del Sanpaolo e di 1 euro, mentre se si ricarca dal proprio conto corrente è di 2,50 euro. Se si ricarica invece con una carta Intesa San Paolo (anche altra flash) pagheremo 1 euro e 2 per carte diverse.
Bonus mutuo e affitti a Brescia
L' assessorato alla Famiglia di Brescia guidato da Giorgio Maione ha dichiarato di avere pronti 300.000 € da destinare alle famiglie bresciane con problemi a pagare il mutuo o l'affitto. La soglia minima di rimborso è di 200 euro e non prevede alcun tetto massimo. Per accedere alla domanda è necessario prenotare un appuntamento chiamando il numero 0302977426. Il provvedimento è stato attuato in conformità all'attuale crisi e al fatto che si vuole dare un taglio alla linea perdita di lavoro = perdita della casa.
Il mutuo sociale dopo il prestito sociale social lending
Dopo il prestito sociale oramai diffuso su internet è opinione diffusa che assisteremo presto ai mutui sociali, ovvero a dei mutui concessi da insiemi di privati privati ai privati. TAle fenomen dovrebbe rappresentare una valida alternativa al classico mutuo bancario e potrebbe, dicono gli esperti, aiutare a ribassare il tasso degli interessi del sistema tradizionale a cui è riconducibile l'inizio della crisi. In ogni caso il primo problema da affrontare è rappresentato dal dare delle garanzie a chi presta i soldi, sia esso un singolo provato o un insieme di più privati.
Mutuo a rate crescenti e decrescenti. Esempio pratico
Modo curioso ma assai comodo per effettuare il rimborso del mutuo, è quello di poter decidere l’importo della rata che, in base alle esigenze del cliente, può crescere o decrescere, pur restando con tassi stabili. E’ quindi possibile, ad esempio, decidere di pagare rate più basse all’inizio del finanziamento che, via via, s’incrementeranno, o viceversa; il tutto, al fine di adattarsi alla disponibilità economica del cliente.
Usufruendo di questa formula, basta applicare il principio che il piano di ammortamento può essere soggetto a variazioni dal punto di vista del rimborso, purché la somma delle quote del capitale versate ratealmente, coincida con il totale del finanziamento al termine prestabilito. Da qui, prendendo come riferimento la curva di rientro intermedia definita dal piano di ammortamento francese a rata costante, forzando gli importi di capitale nel piano,aumentandoli all’inizio del finanziamento per una rata che decresce avanzando, o partendo da una rata minima ed incrementandoli man mano, si otterrà esattamente il piano più adatto alle proprie esigenze economiche.
Come intervenire praticamente sui numeri è scelta assai libera, benché la calibrazione delle cifre comporti delle modifiche sostanziali alla rata, quindi per distribuire gli interventi in modo equo, si adotta tale sistema: si realizza il piano di ammortamento francese per un mutuo a tasso diverso, si estraggono le colonne relative al rientro di capitale, e le si utilizza per determinare un piano di ammortamento con rate decrescenti o crescenti; il tutto è reso semplice perché un mutuo con tasso inferiore e rata costante, ha un rientro più rapido del capitale che, viceversa, diventa più lento se il tasso è maggiore.
La prima ipotesi sarà adottata per un piano di ammortamento a rate crescenti, l’altro per rate decrescenti; osserviamo il piano dettagliatamente: supponiamo di voler pianificare un mutuo decennale,con tasso fisso al 5%, pagamento semestrale e con rate crescenti; per farlo prendiamo in analisi un piano di ammortamento francese, di identico tipo, ma con tasso al 3%, questo:
Da questa tabella si prendono come riferimento le ultime due colonne, e si riportano nel nuovo piano di ammortamento: si ricalcola poi ogni rata sommando alla quota capitale la spesa in interessi del periodo, ossia l’ultimo debito residuo moltiplicato per il tasso d’interesse periodico, che in questo caso è pari al 2,5%, cioè la metà del 5% perché la rata che abbiamo scelto è semestrale, e darà vita a questo piano di ammortamento:
Come si può vedere, gli iniziali costi elevati (6.825), vanno via via diminuendo (rata decrescente), arrivando sino a 5.882€, cifre che con un normale mutuo a tassa costante avrebbero dato vita ad una rata fissa di 6415€; quello preso in esempio è un mutuo con tasso d’interesse al 3%, volendone prendere uno all’1%, ad esempio, darebbero vita ad un piano di ammortamento con prima rata pari a 7.267€ e l'ultima a 5.371€.
Prendendo in esempio invece, l'ammortamento capitale di un debito a tasso più alto, ed applicando alle logiche di definizione del capitale un tasso pari al 9%, la rata iniziale sarebbe di 5.687€, e l’ultima di 7.540€ (rate crescenti); quindi: l’abbattimento rapido del capitale, con le rate decrescenti, favorisce la riduzione della spesa in interessi, viceversa, ne produrrà un aumento.
Bisogna fare attenzione all’applicazione dello stesso, su degli ammortamenti a tasso variabile: le rate di questi infatti, subiscono variazioni, e spesso incrementi, spontaneamente; in caso di ammortamento con rate crescenti e tasso variabile, si potrebbe incorrere in rate dalle cifre parecchio onerose.
Usufruendo di questa formula, basta applicare il principio che il piano di ammortamento può essere soggetto a variazioni dal punto di vista del rimborso, purché la somma delle quote del capitale versate ratealmente, coincida con il totale del finanziamento al termine prestabilito. Da qui, prendendo come riferimento la curva di rientro intermedia definita dal piano di ammortamento francese a rata costante, forzando gli importi di capitale nel piano,aumentandoli all’inizio del finanziamento per una rata che decresce avanzando, o partendo da una rata minima ed incrementandoli man mano, si otterrà esattamente il piano più adatto alle proprie esigenze economiche.
Come intervenire praticamente sui numeri è scelta assai libera, benché la calibrazione delle cifre comporti delle modifiche sostanziali alla rata, quindi per distribuire gli interventi in modo equo, si adotta tale sistema: si realizza il piano di ammortamento francese per un mutuo a tasso diverso, si estraggono le colonne relative al rientro di capitale, e le si utilizza per determinare un piano di ammortamento con rate decrescenti o crescenti; il tutto è reso semplice perché un mutuo con tasso inferiore e rata costante, ha un rientro più rapido del capitale che, viceversa, diventa più lento se il tasso è maggiore.
La prima ipotesi sarà adottata per un piano di ammortamento a rate crescenti, l’altro per rate decrescenti; osserviamo il piano dettagliatamente: supponiamo di voler pianificare un mutuo decennale,con tasso fisso al 5%, pagamento semestrale e con rate crescenti; per farlo prendiamo in analisi un piano di ammortamento francese, di identico tipo, ma con tasso al 3%, questo:
Da questa tabella si prendono come riferimento le ultime due colonne, e si riportano nel nuovo piano di ammortamento: si ricalcola poi ogni rata sommando alla quota capitale la spesa in interessi del periodo, ossia l’ultimo debito residuo moltiplicato per il tasso d’interesse periodico, che in questo caso è pari al 2,5%, cioè la metà del 5% perché la rata che abbiamo scelto è semestrale, e darà vita a questo piano di ammortamento:
Come si può vedere, gli iniziali costi elevati (6.825), vanno via via diminuendo (rata decrescente), arrivando sino a 5.882€, cifre che con un normale mutuo a tassa costante avrebbero dato vita ad una rata fissa di 6415€; quello preso in esempio è un mutuo con tasso d’interesse al 3%, volendone prendere uno all’1%, ad esempio, darebbero vita ad un piano di ammortamento con prima rata pari a 7.267€ e l'ultima a 5.371€.
Prendendo in esempio invece, l'ammortamento capitale di un debito a tasso più alto, ed applicando alle logiche di definizione del capitale un tasso pari al 9%, la rata iniziale sarebbe di 5.687€, e l’ultima di 7.540€ (rate crescenti); quindi: l’abbattimento rapido del capitale, con le rate decrescenti, favorisce la riduzione della spesa in interessi, viceversa, ne produrrà un aumento.
Bisogna fare attenzione all’applicazione dello stesso, su degli ammortamenti a tasso variabile: le rate di questi infatti, subiscono variazioni, e spesso incrementi, spontaneamente; in caso di ammortamento con rate crescenti e tasso variabile, si potrebbe incorrere in rate dalle cifre parecchio onerose.
Cessine del credito. Cosa implica cedere un credito
La cessione del credito rappresenta il passaggio da un creditore all'altro di un debito o cambiando il punto di vista la cessione del credito da un ente all'altro.
Tale cessione può essere formulata senza il permesso del debitore e implica il passaggio di tutte le garanzie dall'uno all'altro creditore. Al debitore la cosa può anche essere comunicata a fatto avvenuto e concluso.
Una volta al corrente della cessione il debitore deve pagare il dovuto al nuovo creditore e non più al vecchio. In caso diverso potrebbe trovarsi costretto a rieffettuare il pagamento.
Tramite clausola il cedente potrebbe dovere fare fronte ai pagamenti omessi dal debbitore nel caso in cui questi non possa o non voglia pagare.
Tale cessione può essere formulata senza il permesso del debitore e implica il passaggio di tutte le garanzie dall'uno all'altro creditore. Al debitore la cosa può anche essere comunicata a fatto avvenuto e concluso.
Una volta al corrente della cessione il debitore deve pagare il dovuto al nuovo creditore e non più al vecchio. In caso diverso potrebbe trovarsi costretto a rieffettuare il pagamento.
Tramite clausola il cedente potrebbe dovere fare fronte ai pagamenti omessi dal debbitore nel caso in cui questi non possa o non voglia pagare.
Crif come accedere ai propri dati
PEr verificare i dati Crif (che si ricorda essere una bacheca pubblica) occurre inviare un fax al numero 051/6458940
Unitamente alla documentazione necessaria occorre allegare un documento d’identà e il tesserino del codice fiscale
La documentazione varia nel caso in cui si tratti di persone fisiche o aziende
La richiest apuò essere inoltrata solo dall'interessato e in caso di esito negativo richiede il pagamento di euro 10.
Unitamente alla documentazione necessaria occorre allegare un documento d’identà e il tesserino del codice fiscale
La documentazione varia nel caso in cui si tratti di persone fisiche o aziende
La richiest apuò essere inoltrata solo dall'interessato e in caso di esito negativo richiede il pagamento di euro 10.
Subprime Crediti Mutui e Prestiti = Crisi
Come già avremo avuto modo di sapere il Subprime può essere collocato alla base dell'attuale crisi economica.
Resta ora da dare la definizione di subprime:- Il subprime è un credito o finanziamento fatto a mezzo di un prestito o mutuo ad un creditore a rischio a tassi più alti. Da alcuni punti di vista il subprime consente l'acquisto di un certo bene a gente che diversamente non potrebbe accedere al suo acquisto, mentre da altri punti di vista il subprime è un finanziamento volto a garantire un'elevata speculazione da parte di banche o creditori senza scrupoli che sanno a priori dell'impossibilità di pagare il debito da parte del creditore.
Il problema è che se ci sono troppe istanze di pagamento noneffettuato verso un unico istituto questi potrebbe fallire come successo in America.
Resta ora da dare la definizione di subprime:- Il subprime è un credito o finanziamento fatto a mezzo di un prestito o mutuo ad un creditore a rischio a tassi più alti. Da alcuni punti di vista il subprime consente l'acquisto di un certo bene a gente che diversamente non potrebbe accedere al suo acquisto, mentre da altri punti di vista il subprime è un finanziamento volto a garantire un'elevata speculazione da parte di banche o creditori senza scrupoli che sanno a priori dell'impossibilità di pagare il debito da parte del creditore.
Il problema è che se ci sono troppe istanze di pagamento noneffettuato verso un unico istituto questi potrebbe fallire come successo in America.
Descrizione di MUTUO RISPARMIO di CHEBANCA
Il mutuo risparmio di che banca è un mutuo diverso dagli altri mutui offrendoci un risparmio reale sugli interessi.
Il mutuo è a tasso variabile e l'importo del mutuo non può coprire oltre il 70% dell valore della casa.
Il tasso applicato al mutuo è determinato sulla base del valore dell'Euribor a un mese su 365 giorni, arrotondato al centesimo e maggiorato di un spread dell'1,60%.
Gli interessi vengono calcolati non sul totale del apitale residuo ma sul totale della differenza CApitale residuo - deposito sul conto corrente Chebanca.
Se abbiamo quindi un capitale residuo di 100.000 euro e la giacenza media del nostro conto è di 10.000 euro allora il capitale su cui si calcolano gli interessi è di 90.000 euro.
Inoltre tutte le spese accessorie sono a carico di Chebanca.
Qui lo spot del prodotto mandato in tv da Mediaset. Ora finalmente le parole dette nello spot hanno un senso.
Il mutuo è a tasso variabile e l'importo del mutuo non può coprire oltre il 70% dell valore della casa.
Il tasso applicato al mutuo è determinato sulla base del valore dell'Euribor a un mese su 365 giorni, arrotondato al centesimo e maggiorato di un spread dell'1,60%.
Gli interessi vengono calcolati non sul totale del apitale residuo ma sul totale della differenza CApitale residuo - deposito sul conto corrente Chebanca.
Se abbiamo quindi un capitale residuo di 100.000 euro e la giacenza media del nostro conto è di 10.000 euro allora il capitale su cui si calcolano gli interessi è di 90.000 euro.
Inoltre tutte le spese accessorie sono a carico di Chebanca.
Qui lo spot del prodotto mandato in tv da Mediaset. Ora finalmente le parole dette nello spot hanno un senso.
Definizione di commissione di massimo scoperto
La commissione di massimo scoperto è una % (lo 0,5% in genere) che le banche applicano se il nostro conto va sotto il fido o in rosso. Tale commissione, prima contestata dall'antitrust per via della scarsa chiarezza delle banche nei confronti dei clienti, viene dichiarata nulla con il Decreto anti crisi a condizione che il conto non sia in rsso per più di 30 giorni.
Le banche fiutando unminore guadagno hanno inventato nuovi termini per tale commissione lasciando di fatto invariata al situazione.
Tra i nuovi termini ricordiamo: penale di sconfino e tasso debitore in caso di utilizzo oltre fido
Le banche fiutando unminore guadagno hanno inventato nuovi termini per tale commissione lasciando di fatto invariata al situazione.
Tra i nuovi termini ricordiamo: penale di sconfino e tasso debitore in caso di utilizzo oltre fido
Detrazione degli interessi passivi di un mutuo
Gli interessi passivi di unmutuo possono essere scaricat tramite il 730 alla sola condizione che chi compila il 730 sia anche il proprietario dell'immobile su cui sono presenti gli interessi passivi sul mutuo.
Questi possono essere scaricati anche se il mutuo si contrae per la semplice ristrutturazione.
Occorre inoltre tenere sempre sotto mano per eventuali controlli:
# copia del contratto del mutuo;
# copia della documentazione relative alle spese di realizzazione degli interventi per la realizzazione o ristrutturazione dell'immobile;
# quietanza di pagamento sugli interessi passivi del mutuo
Questi possono essere scaricati anche se il mutuo si contrae per la semplice ristrutturazione.
Occorre inoltre tenere sempre sotto mano per eventuali controlli:
# copia del contratto del mutuo;
# copia della documentazione relative alle spese di realizzazione degli interventi per la realizzazione o ristrutturazione dell'immobile;
# quietanza di pagamento sugli interessi passivi del mutuo
Plusvalore prestito personale esame prodotto Finanziaria
Il prestito PlusValore della PlusValore spa può avere durata di rimborso sino a 10 anni contasso fisso.
I tassi variano dal 14,8% al 10% secondo gli importi (minimo 5000€), il Tan dal 19,30 al 14,81 e il taeg dal 21,12 al 15,87%
La spesa di pratica per il prestito è di circa 500 euro e per ogni rata rimborsata tramite rid ci tocca pagare 5 euro.
La commissione per l'estinzione anticipata è dell'1%
Servizio di assistenza dedicata tramite i numeri 800 99 99 39 e 0515887001 dove rispondono operatori qualificati.
I tassi variano dal 14,8% al 10% secondo gli importi (minimo 5000€), il Tan dal 19,30 al 14,81 e il taeg dal 21,12 al 15,87%
La spesa di pratica per il prestito è di circa 500 euro e per ogni rata rimborsata tramite rid ci tocca pagare 5 euro.
La commissione per l'estinzione anticipata è dell'1%
Servizio di assistenza dedicata tramite i numeri 800 99 99 39 e 0515887001 dove rispondono operatori qualificati.
Aumento importo richiesto in mutuo e durata.
Come ben sapremo alla base dell'origine della crisi attuale è collocata la crisi dei mutui che ha trascinato l'intero mondo in quella che è la crisi del nuovo secolo come il 1929 fù la crisi per eccellenza del secolo scorso. Ad oggi possiamo affermare che il prezzo di acquisto di una casa è superiore al suo valore grazie in primis al peso che su questo hanno gli interessi del mutuo. Mediamente mentre prima solo il 15% dei clienti faceva un mutuo sopra i 100 mila euro, oggi bel il 48% dei clienti di una banca fa un mutuo sopra i 100.000 euro. Mentre inoltre nel 200o il 65% dei mutui aveva durata sotto i 15 anni oggi la durata di un mutuo nel 70% dei casi supera i 15 anni.....una situazione da urlo.
Cancellazione Ipoteca via legale
Qualora dovessimo avere riscontrato un'ipoteca e al momento del suo saldo finale il creditore o un suo procuratore non volesse rendersi reperibile allora dovremo procedere a mezzo di magistratura. Partendo dal presupposto che la migliore cosa è rivolgersi ad un legale qualificato, si dovrà dimostrare il reale adempimento al debito in ogni sua parte (capitale e eventuali interessi) e questi ordinate e fatte svolgere le dovute indagini di rito procedera eventualmente alla cancellazione del debito che potremo solo allora considerare realmente estinto in ogni suo obbligo.
Finanziamento Impianto solare Banca delle Marche
La banca delle Marche, sensibile al problema ambientale (credo però più sensibile al'aspetto economico della cosa) offre delle condizioni particolarmente vantaggiose per chi volesse realizzare un impianto solare ma al momento manca di soldi liquidi. La Banca delle marche ci finanzia l'intero importo con prestiti chirografari o mutui fondiari con durata fino a 20 anni.
Unica nota sarà l'impossibilità di finanziare l'IVA.
Inoltre potremo iniziare a risarcire il finanziamento dal sesto mese di attività del nostro impianto. La medesima banca finanzia anche sistemi eolici, geotermici, solari termici, idroelettrici o alimentati da biomasse di origine agricola, forestale o industriale.
Per maggiori info sui pannelli solari e il loro funziaonamento rimando ad un blog sui Pannelli solari
Unica nota sarà l'impossibilità di finanziare l'IVA.
Inoltre potremo iniziare a risarcire il finanziamento dal sesto mese di attività del nostro impianto. La medesima banca finanzia anche sistemi eolici, geotermici, solari termici, idroelettrici o alimentati da biomasse di origine agricola, forestale o industriale.
Per maggiori info sui pannelli solari e il loro funziaonamento rimando ad un blog sui Pannelli solari
Piano di ammortamento personalizzato
La sempre elevata richiesta di flessibilità per il rimborso del debito, ha dato origine ad una vasta gamma di interventi che danno la possibilità al debitore di scegliere l’importo della rata da pagare, facendo salvo il principio imprescindibile che, ad ogni scadenza, siano pagati almeno gli interessi maturati sino a quel momento. Inoltre, è comportamento comune delle banche richiedere che, a determinate scadenze, sia rimborsata anche una quota minima di capitale; partendo da queste due basi fondamentali, si personalizza il finanziamento secondo le esigenze del cliente.
La rata minima è determinata, come già detto, dalla spesa di interessi pura, la cui cifra si ottiene moltiplicando il capitale residuo per il tasso, ad esempio: un capitale residuo di 75.000€ al tasso del 5%, sono pari a 3.750€ l’anno d’interessi, ossia 312,50€ al mese; quest’ultima è la rata minima.
Con questo tipo di personalizzazione, il cliente può limitarsi a pagare il minimo indispensabile, ma ciò implica una immutabilità al debito residuo, che comporta un incremento dei pagamenti in prossimità della scadenza del finanziamento; è conveniente quindi, periodicamente, incrementare il capitale e contribuire al graduale rientro del debito, riducendo così la spesa per gli interessi, e la rata minima futura.
La rata minima è determinata, come già detto, dalla spesa di interessi pura, la cui cifra si ottiene moltiplicando il capitale residuo per il tasso, ad esempio: un capitale residuo di 75.000€ al tasso del 5%, sono pari a 3.750€ l’anno d’interessi, ossia 312,50€ al mese; quest’ultima è la rata minima.
Con questo tipo di personalizzazione, il cliente può limitarsi a pagare il minimo indispensabile, ma ciò implica una immutabilità al debito residuo, che comporta un incremento dei pagamenti in prossimità della scadenza del finanziamento; è conveniente quindi, periodicamente, incrementare il capitale e contribuire al graduale rientro del debito, riducendo così la spesa per gli interessi, e la rata minima futura.
Conviene estinguere un mutuo con i propri risparmi?
Decidere se estinguere o meno anticipatamente il mutuo, è l’annosa questione a cui gli esperti di finanza cercano di rispondere.
Innanzitutto bisogna considerare che, se si decide di estinguere il mutuo accedendo alla propria liquidità, ci si potrebbe vedere costretti in futuro a dover far richiesta ad un nuovo finanziamento e quindi vale la pena pensare se conviene intraprendere di nuovo tale strada, o lasciare vivo il debito attuale. In secondo luogo bisogna calcolare l’eventuale guadagno derivante da un ipotetico investimento delle proprie finanze, che andrebbero utilizzate per l’estinzione, e confrontarne i vantaggi economici.
Se si decidesse di estinguere il proprio debito anticipatamente, c’è da tenere in considerazione l’eventuale vantaggio economico che, nel caso in cui gli interessi siano interamente detraibili, ammonterebbe al 19%, a cui però va aggiunta la percentuale per la penale di estinzione anticipata, e questa va calcolata sulla durata residua del finanziamento, e sarà pari al suo ammontare diviso per la metà degli anni residui, visto che il debito regredisce con il tempo e questa formula è la giusta compensazione.
Quindi: se un mutuo con tasso al 4% gode interamente dei benefici fiscali (pari al 19%), il tasso sostenuto sarà pari all’81% del suo ammontare, cioè 100% - 19%, che sarà uguale al 3,24% (4% x 81%). Ma questi dati sono aggravati dalla penale di estinzione anticipata che, ipotizzando sia pari al 2% e gli anni restanti per il termine del finanziamento sono 8, va diviso per la metà degli anni rimanenti, quindi 2% / 4 = 0,50%. In conclusione, se si dispone di investimenti pari al 2,74% (3,24% - 0,50%) al netto delle imposte, l’estinzione non sarà una scelta conveniente.
Qualora infine, si decida di investire i propri fondi, è sempre consigliabile farlo in modo che possano essere smobilizzati facilmente all’occorrenza.
Innanzitutto bisogna considerare che, se si decide di estinguere il mutuo accedendo alla propria liquidità, ci si potrebbe vedere costretti in futuro a dover far richiesta ad un nuovo finanziamento e quindi vale la pena pensare se conviene intraprendere di nuovo tale strada, o lasciare vivo il debito attuale. In secondo luogo bisogna calcolare l’eventuale guadagno derivante da un ipotetico investimento delle proprie finanze, che andrebbero utilizzate per l’estinzione, e confrontarne i vantaggi economici.
Se si decidesse di estinguere il proprio debito anticipatamente, c’è da tenere in considerazione l’eventuale vantaggio economico che, nel caso in cui gli interessi siano interamente detraibili, ammonterebbe al 19%, a cui però va aggiunta la percentuale per la penale di estinzione anticipata, e questa va calcolata sulla durata residua del finanziamento, e sarà pari al suo ammontare diviso per la metà degli anni residui, visto che il debito regredisce con il tempo e questa formula è la giusta compensazione.
Quindi: se un mutuo con tasso al 4% gode interamente dei benefici fiscali (pari al 19%), il tasso sostenuto sarà pari all’81% del suo ammontare, cioè 100% - 19%, che sarà uguale al 3,24% (4% x 81%). Ma questi dati sono aggravati dalla penale di estinzione anticipata che, ipotizzando sia pari al 2% e gli anni restanti per il termine del finanziamento sono 8, va diviso per la metà degli anni rimanenti, quindi 2% / 4 = 0,50%. In conclusione, se si dispone di investimenti pari al 2,74% (3,24% - 0,50%) al netto delle imposte, l’estinzione non sarà una scelta conveniente.
Qualora infine, si decida di investire i propri fondi, è sempre consigliabile farlo in modo che possano essere smobilizzati facilmente all’occorrenza.
Convenienza dell'accollo del mutuo del venditore di un immobile
Che sia o meno conveniente accollarsi il mutuo di un venditore, è argomento già discusso, ma potrebbe portare ad una scelta sbagliata, la diceria che accettando l’accollo del mutuo del venditore, si risparmiano gli interessi che sono stati già pagati dal venditore stesso.
Questo è ovviamente falso! Intervenire su un mutuo già attivo, significa avviarne uno nuovo, di importo e durata identici a quello che è il debito residuo del mutuo iniziale, ad esempio: se accediamo ad un mutuo di 25 anni all’ottavo anno dal suo inizio, con un tasso fisso al 5% per un debito iniziale di 100.000€ e rata di 659,96€, il debito residuo sarà di 71.355€. Se ci rivolgiamo ad una banca per un mutuo di 71.355€, da rimborsare in 12 anni (25-8), che ci propone un tasso fisso al 5%, riscontreremo immediatamente che la rata che pagheremo è esattamente di 659,96€.
Il solo risparmio infatti, riguarda le spese di istruttoria della pratica: se si decide di sottoscrivere un mutuo presso una banca, le spese di istruttoria pratica saranno pari a circa 3.000€; è tuttavia vero però, che alcune banche chiedono una percentuale anche per l’accollo: questa non può superare l’1% del debito residuo che, nel caso di 100.000€, corrisponde a 1.000€.
Ma se una banca ci proponesse un tasso d’interesse pari al 4%, la convenienza ritornerebbe: fissiamo a 2.000€ la cifra per le spese iniziali di istruttoria pratica, chiederemo quindi alla banca un finanziamento complessivo di 73.355€ (71.355 + 2.000). La rata che ne deriverà sarà di 642,24€, con un risparmio complessivo di 2.552€, ossia 17,72€ al mese per 144 mesi; in questo caso, benché la spesa iniziale sia più alta, si avrà un risparmio sull’intero finanziamento.
Inoltre, prima di decidere se accollarsi o meno il mutuo del venditore, è bene prendere visione delle condizioni del mutuo sottoscritto, in quanto la tipologia del mutuo potrebbe non essere adatta alle nostre esigenze, l’importo su cui si può contare è quello esclusivamente del debito residuo, la durata non è modificabile, ed in caso di rinuncia in seconda ipotesi, il venditore richiederebbe eventuali penali per estinzione anticipata che è costretto a pagare. E’ sempre buona regola quindi, al momento dell’acquisto, riservarsi la facoltà di decidere se accollarsi o meno il mutuo, per prendere visione di altre proposte e la loro convenienza.
Se l’accollo è la soluzione più conveniente, bisognerà inoltre accettarsi che il venditore si a in regola con i pagamenti, e nulla farà più fede in questo caso, di una dichiarazione della banca creditrice; inoltre l’importo del debito residuo dovrà essere detratto dal saldo prezzo, ed il venditore dovrà versare all’acquirente i cosiddetti dietimi: ovvero la quota interessi maturati giornalmente sul mutuo, che fanno riferimento al periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata, ed il giorno del rogito.
Il calcolo dei dietimi è presto fatto: debito residuo x Tasso % annuo / 36500 .
Ad esempio: se si subentra nel mutuo quando il debito residuo è pari a 92.300€, ed il tasso è fisso al 5%, il calcolo da fare sarà 92.300 (debito residuo) x 5 (tasso d’interesse) / 36500 = 12,64 Euro (dietimo giornaliero). Quindi, se dalla scadenza dell’ultima rata sino al giorno di firma dell’atto notarile sono trascorsi 26 giorni, gli interessi maturati fino a quel momento sono 328,64€, ossia 12,64 (dietimo) x 26 (giorni); quindi il saldo prezzo sarà pari a 92.628,64€, ossia 92.300 (debito residuo) + 328,64 (rateo interessi).
E’ infine da tener presente che una banca non accolla il mutuo all’acquirente con una semplice notifica, ma bensì richiede di processare una nuova domanda dall’acquirente, correlata dalla documentazione anagrafica e reddituale, e la stessa sarà analizzata come se si dovesse concedere un nuovo mutuo. Finché la banca non rilascerà il proprio benestare all’accollo, il debito resterà intestato al venditore, a prescindere dal cambio d’intestazione dell’immobile che, benché appartenga ad altri, resterà a garanzia ipotecaria del debito sottoscritto.
Questo è ovviamente falso! Intervenire su un mutuo già attivo, significa avviarne uno nuovo, di importo e durata identici a quello che è il debito residuo del mutuo iniziale, ad esempio: se accediamo ad un mutuo di 25 anni all’ottavo anno dal suo inizio, con un tasso fisso al 5% per un debito iniziale di 100.000€ e rata di 659,96€, il debito residuo sarà di 71.355€. Se ci rivolgiamo ad una banca per un mutuo di 71.355€, da rimborsare in 12 anni (25-8), che ci propone un tasso fisso al 5%, riscontreremo immediatamente che la rata che pagheremo è esattamente di 659,96€.
Il solo risparmio infatti, riguarda le spese di istruttoria della pratica: se si decide di sottoscrivere un mutuo presso una banca, le spese di istruttoria pratica saranno pari a circa 3.000€; è tuttavia vero però, che alcune banche chiedono una percentuale anche per l’accollo: questa non può superare l’1% del debito residuo che, nel caso di 100.000€, corrisponde a 1.000€.
Ma se una banca ci proponesse un tasso d’interesse pari al 4%, la convenienza ritornerebbe: fissiamo a 2.000€ la cifra per le spese iniziali di istruttoria pratica, chiederemo quindi alla banca un finanziamento complessivo di 73.355€ (71.355 + 2.000). La rata che ne deriverà sarà di 642,24€, con un risparmio complessivo di 2.552€, ossia 17,72€ al mese per 144 mesi; in questo caso, benché la spesa iniziale sia più alta, si avrà un risparmio sull’intero finanziamento.
Inoltre, prima di decidere se accollarsi o meno il mutuo del venditore, è bene prendere visione delle condizioni del mutuo sottoscritto, in quanto la tipologia del mutuo potrebbe non essere adatta alle nostre esigenze, l’importo su cui si può contare è quello esclusivamente del debito residuo, la durata non è modificabile, ed in caso di rinuncia in seconda ipotesi, il venditore richiederebbe eventuali penali per estinzione anticipata che è costretto a pagare. E’ sempre buona regola quindi, al momento dell’acquisto, riservarsi la facoltà di decidere se accollarsi o meno il mutuo, per prendere visione di altre proposte e la loro convenienza.
Se l’accollo è la soluzione più conveniente, bisognerà inoltre accettarsi che il venditore si a in regola con i pagamenti, e nulla farà più fede in questo caso, di una dichiarazione della banca creditrice; inoltre l’importo del debito residuo dovrà essere detratto dal saldo prezzo, ed il venditore dovrà versare all’acquirente i cosiddetti dietimi: ovvero la quota interessi maturati giornalmente sul mutuo, che fanno riferimento al periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata, ed il giorno del rogito.
Il calcolo dei dietimi è presto fatto: debito residuo x Tasso % annuo / 36500 .
Ad esempio: se si subentra nel mutuo quando il debito residuo è pari a 92.300€, ed il tasso è fisso al 5%, il calcolo da fare sarà 92.300 (debito residuo) x 5 (tasso d’interesse) / 36500 = 12,64 Euro (dietimo giornaliero). Quindi, se dalla scadenza dell’ultima rata sino al giorno di firma dell’atto notarile sono trascorsi 26 giorni, gli interessi maturati fino a quel momento sono 328,64€, ossia 12,64 (dietimo) x 26 (giorni); quindi il saldo prezzo sarà pari a 92.628,64€, ossia 92.300 (debito residuo) + 328,64 (rateo interessi).
E’ infine da tener presente che una banca non accolla il mutuo all’acquirente con una semplice notifica, ma bensì richiede di processare una nuova domanda dall’acquirente, correlata dalla documentazione anagrafica e reddituale, e la stessa sarà analizzata come se si dovesse concedere un nuovo mutuo. Finché la banca non rilascerà il proprio benestare all’accollo, il debito resterà intestato al venditore, a prescindere dal cambio d’intestazione dell’immobile che, benché appartenga ad altri, resterà a garanzia ipotecaria del debito sottoscritto.
DEFINIZIONE DI COSA SONO I BASIS POINTS
Un termine spesso utilizzato in finanza è quello dei “punti”, ossia il punto percentuale (l’1%) applicato ai tassi d’interesse; da qui in poi si procede parlando dei decimi di punto (lo 0,1%), ed i centesimi di punto (lo 0,01%).
In alcuni casi però, con il termine punto ci si riferisce ai “punti base” o ai “basis points”, ovvero ai centesimi di punto percentuale, cioè la più piccola percentuale riferita ad indici e tassi.
A seconda del valore da attribuirgli, farà comprendere a quale dei due si fa riferimento: se si parla ad esempio di un aumento del tasso di 25 punti, starà a significare lo 0,25% e non certo il 25%! Oppure se si parla della differenza di 1 punto e mezzo, si starà di sicuro facendo riferimento all’1,50% data l’ininfluenza di valore di un centesimo e mezzo su qualsivoglia operazione.
In alcuni casi però, con il termine punto ci si riferisce ai “punti base” o ai “basis points”, ovvero ai centesimi di punto percentuale, cioè la più piccola percentuale riferita ad indici e tassi.
A seconda del valore da attribuirgli, farà comprendere a quale dei due si fa riferimento: se si parla ad esempio di un aumento del tasso di 25 punti, starà a significare lo 0,25% e non certo il 25%! Oppure se si parla della differenza di 1 punto e mezzo, si starà di sicuro facendo riferimento all’1,50% data l’ininfluenza di valore di un centesimo e mezzo su qualsivoglia operazione.
Euromutuo di BPM descrizione del prodotto
Euromutuo, della BPM, è il primo mutuo che segue l’andamento del tasso d’interesse fissato dalla BCE (Banca Centrale Europea), ora fissato al 3,25%. Quest’ultimo è aggravato dallo spread, ossia il guadagno effettivo della banca, che per quello che riguarda BPM è fissato all’1,50%, che unito al 3,25% della BCE, da vita ad un mutuo con tasso pari al 4,75%.
Grazie al continuo calo dell’Euribor, e ad un adeguamento dello spread, sono molte le banche che oggi possono offrire ai propri clienti prodotti finanziari assolutamente ragionevoli, e spesso più conveniente dello stesso Euromutuo.
Quello di Euromutuo, è tra gli spread più alti attualmente sul mercato: questo infatti, si attesta solitamente tra lo 0,80% e l’1%, come per esempio Mutuo Arancio Variabile con Taeg del 4,53% e quindi spread allo 0,80%, oppure ariparma Mutuo Online Variabile con Opzione, con spread allo 0,85% e Taeg pari al 4,55%, o anche Mutuo Variabile di Che Banca! Con Taeg del 4,69% e spread all’1%.
Gli aggiornamenti del tasso da parte della BCE, sono invalidati da spread così elevati, tanto da inficiare sulle rate dei mutuatari, ad esempio: un mutuo 30ennale a tasso variabile, sottoscritto nel 2005, di cifra pari a 150.000€, ha avuto come prima rata l’importo di 684€, arrivando a 935€ nel Novembre del 2008, con una differenza di ben 251€.
Se il mutuo invece fosse stato aggiornato con i tassi della BCE, la sua rata sarebbe stata di 757€; e alla stessa maniera, per un mutuo richiesto di 100.00€, per 30 anni, al tasso d’interesse fissato al 3,25% e spread all’1,50%,darebbe vita ad una rata mensile di 522€ contro i 587€ previsti se i tassi fossero stati agganciati all'Euribor ad 1 mese/365.
Ma d’altronde, Euromutuo è un mutuo che può essere sottoscritto da chiunque non abbia superato il 75esimo anno di vita al termine del finanziamento, ha una durata massima di 30 anni e non prevede alcuna spesa aggiuntiva per le operazioni future, e ha spese d’istruttoria pari a 250€; prevede una polizza vita che viene calcolata di anno in anno sulla base del debito residuo, ed è pari allo 0,16%, una polizza assicurativa, "Rischi Casa", che è pari allo 0,55% del valore di ricostruzione dell’immobile, 2€ per l’incasso di ciascuna rata e nessuna penale per estinzione anticipata del debito.
Grazie al continuo calo dell’Euribor, e ad un adeguamento dello spread, sono molte le banche che oggi possono offrire ai propri clienti prodotti finanziari assolutamente ragionevoli, e spesso più conveniente dello stesso Euromutuo.
Quello di Euromutuo, è tra gli spread più alti attualmente sul mercato: questo infatti, si attesta solitamente tra lo 0,80% e l’1%, come per esempio Mutuo Arancio Variabile con Taeg del 4,53% e quindi spread allo 0,80%, oppure ariparma Mutuo Online Variabile con Opzione, con spread allo 0,85% e Taeg pari al 4,55%, o anche Mutuo Variabile di Che Banca! Con Taeg del 4,69% e spread all’1%.
Gli aggiornamenti del tasso da parte della BCE, sono invalidati da spread così elevati, tanto da inficiare sulle rate dei mutuatari, ad esempio: un mutuo 30ennale a tasso variabile, sottoscritto nel 2005, di cifra pari a 150.000€, ha avuto come prima rata l’importo di 684€, arrivando a 935€ nel Novembre del 2008, con una differenza di ben 251€.
Se il mutuo invece fosse stato aggiornato con i tassi della BCE, la sua rata sarebbe stata di 757€; e alla stessa maniera, per un mutuo richiesto di 100.00€, per 30 anni, al tasso d’interesse fissato al 3,25% e spread all’1,50%,darebbe vita ad una rata mensile di 522€ contro i 587€ previsti se i tassi fossero stati agganciati all'Euribor ad 1 mese/365.
Ma d’altronde, Euromutuo è un mutuo che può essere sottoscritto da chiunque non abbia superato il 75esimo anno di vita al termine del finanziamento, ha una durata massima di 30 anni e non prevede alcuna spesa aggiuntiva per le operazioni future, e ha spese d’istruttoria pari a 250€; prevede una polizza vita che viene calcolata di anno in anno sulla base del debito residuo, ed è pari allo 0,16%, una polizza assicurativa, "Rischi Casa", che è pari allo 0,55% del valore di ricostruzione dell’immobile, 2€ per l’incasso di ciascuna rata e nessuna penale per estinzione anticipata del debito.
Prestito partecipativo per le aziende e le imprese
La crisi, a livello globale, ha creato disagi a tutti, in particolar modo alle imprese ed ai suoi dipendenti. Benchè spesso le imprese abbiano ottimi propositi per il futuro, pochi mezzi e nessuna voglia di mandar a casa i propri dipendenti, la grave situazione in cui ci si trova purtroppo al momento, lascia ben poco spazio a formalismi, ed impone decisioni drastiche e drammatiche.
In loro aiuto arriva però la Victoria Bank LTD, del Gruppo Catapano, che ha lanciato in Italia il cosiddetto "prestito partecipativo": ossia quella forma di finanziamento atta a fornire all’azienda i fondi necessari al proseguimento del proprio lavoro, prendendo parte direttamente all’azienda stessa.
Tale tipo di prestito quindi , si rivolge a tutte quelle imprese che hanno capitale immobiliare, attività d’impresa florida, ma non dispongano di adeguata liquidità; in particolar modo il prestito partecipativo, si rivolge a quelle imprese che propongono:
1. Ottimi programmi di sviluppo, ristrutturazione, ammodernamento ed innovazione
2. Ristrutturazioni del debito effettuate da piccole imprese, con conseguente consolidamento delle attività bancarie
3. Acquisizione di imprese sotto forma di leverage e management buy out, project financing.
Ideale per entrambi le parti, questa forma di finanziamento lascia al titolare d’impresa la possibilità di proseguire il proprio lavoro ottenendo rapidamente un prestito, ai nuovi soci invece, la possibilità di dilazionare nel tempo gli oneri finanziari, potendo procedere ad una ricapitalizzazione dell’azienda gradatamente.
In loro aiuto arriva però la Victoria Bank LTD, del Gruppo Catapano, che ha lanciato in Italia il cosiddetto "prestito partecipativo": ossia quella forma di finanziamento atta a fornire all’azienda i fondi necessari al proseguimento del proprio lavoro, prendendo parte direttamente all’azienda stessa.
Tale tipo di prestito quindi , si rivolge a tutte quelle imprese che hanno capitale immobiliare, attività d’impresa florida, ma non dispongano di adeguata liquidità; in particolar modo il prestito partecipativo, si rivolge a quelle imprese che propongono:
1. Ottimi programmi di sviluppo, ristrutturazione, ammodernamento ed innovazione
2. Ristrutturazioni del debito effettuate da piccole imprese, con conseguente consolidamento delle attività bancarie
3. Acquisizione di imprese sotto forma di leverage e management buy out, project financing.
Ideale per entrambi le parti, questa forma di finanziamento lascia al titolare d’impresa la possibilità di proseguire il proprio lavoro ottenendo rapidamente un prestito, ai nuovi soci invece, la possibilità di dilazionare nel tempo gli oneri finanziari, potendo procedere ad una ricapitalizzazione dell’azienda gradatamente.
Cosa sono i bond Tremonti
Sono chiamate scherzosamente Tremonti bond, e ci si riferisce a delle particolari obbligazioni che emesse dalle banche e che il Ministero del Tesoro provvederà ad acquistare. Questo, affinché l’attuale crisi non gravi particolarmente sulle tasche dei contribuenti, e si abbia quindi il mezzo per aiutare le piccole e medie imprese più che le banche direttamente.
Infatti, particolare attenzione è posta alla sorte delle piccole e medie imprese, tanto che Tremonti ha previsto dei centri di controllo direttamente collegati con le prefetture, al fine di vigilare che i finanziamenti vengano per davvero immessi nel circuito economico; inoltre, alle imprese con meno di 200.000€ di ricavati, è data la possibilità di versare l’IVA all’incasso invece che alla fatturazione.
Le banche intenzionate a rinforzare il loro tier 1, possono emettere obbligazioni per il Tesoro le quali, non avranno diritto di voto e non necessariamente saranno convertibili. Ovviamente, lo Stato punta al proprio rendiconto ricavando profitti dalla sottoscrizione di queste obbligazioni: essendo i fondi pubblici, ricavati in buona parte dall’emissione del debito pubblico (BOT, BTP etc.), il Governo punta a guadagnare dalla differenza data tra gli interessi sui titoli di Stato e quelli sulle obbligazioni bancarie sottoscritte.
Questo tipo di interventi finanziari, vigilati dalla Banca d’Italia e gli osservatori economici presso le prefetture, saranno possibili solo per il 2009, ma sulla natura degli stessi non si è fatta molta luce. Organi di stampa avevano ipotizzato la possibilità di avere come soglia minima del tier 1 l’8%, emissione di bond perpetui senza diritto di voto, e una misura massima di 20 miliardi di Euro. L’Agi (Associazione banche italiane) a sua volta, aveva dichiarato che le prime dieci banche quotate erano interessate a tali interventi: ma nulla è sicuro, probabilmente però sia i sindacati che Confindustria, chiederanno delucidazioni.
Infatti, particolare attenzione è posta alla sorte delle piccole e medie imprese, tanto che Tremonti ha previsto dei centri di controllo direttamente collegati con le prefetture, al fine di vigilare che i finanziamenti vengano per davvero immessi nel circuito economico; inoltre, alle imprese con meno di 200.000€ di ricavati, è data la possibilità di versare l’IVA all’incasso invece che alla fatturazione.
Le banche intenzionate a rinforzare il loro tier 1, possono emettere obbligazioni per il Tesoro le quali, non avranno diritto di voto e non necessariamente saranno convertibili. Ovviamente, lo Stato punta al proprio rendiconto ricavando profitti dalla sottoscrizione di queste obbligazioni: essendo i fondi pubblici, ricavati in buona parte dall’emissione del debito pubblico (BOT, BTP etc.), il Governo punta a guadagnare dalla differenza data tra gli interessi sui titoli di Stato e quelli sulle obbligazioni bancarie sottoscritte.
Questo tipo di interventi finanziari, vigilati dalla Banca d’Italia e gli osservatori economici presso le prefetture, saranno possibili solo per il 2009, ma sulla natura degli stessi non si è fatta molta luce. Organi di stampa avevano ipotizzato la possibilità di avere come soglia minima del tier 1 l’8%, emissione di bond perpetui senza diritto di voto, e una misura massima di 20 miliardi di Euro. L’Agi (Associazione banche italiane) a sua volta, aveva dichiarato che le prime dieci banche quotate erano interessate a tali interventi: ma nulla è sicuro, probabilmente però sia i sindacati che Confindustria, chiederanno delucidazioni.
Comprare casa con un mutuo già stipulato dal venditore
I venditori che accollano il mutuo agli acquirenti, spesso dimenticano che sono comunque vincolati al rimborso e potrebbero correre il rischio di dover provvedere al pagamento delle rate spettanti al proprietario. Questo perché l’accollo del mutuo ha carattere liberatorio, e quindi privativo, o cumulativo: in quest’ultimo caso quindi, il debitore originario, il venditore, resta debitore nei confronti della banca insieme all’acquirente che si è accollato il mutuo.
Tutto ciò è espresso nell'articolo 1263 del Codice Civile, che dichiara: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.
L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo."
Quindi, l’accollo del mutuo comporta si un risparmio notevole per il venditore che non si vede gravare le spese di estinzione e di cancellazione dell’ipoteca, ma nel caso in cui il mutuo fosse cumulativo, il danno economico supererebbe di gran lunga il risparmio ottenuto.
Soluzione al problema, è stipulare un atto notarile di accollo privativo, tra l’acquirente (accollante), il venditore (debitore) e la banca, in cui si libera da qualsivoglia vincolo il debitore, per mancati pagamenti da parte dell’acquirente. Spesso però, le banche non stipulano questo tipo di atti, così ci si limita ad una dichiarazione, meno efficace dell’atto notarile ovviamente, attestante che il debitore non è vincolato al mutuo; tale atto deve essere firmato dal funzionario a quale la Banca ha affidato l’incarico per autorizzare questo genere di atti, altrimenti lo stesso non avrebbe alcun valore.
Maggiori dettagli: Convenienza accollo mutuo venditore.
Tutto ciò è espresso nell'articolo 1263 del Codice Civile, che dichiara: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.
L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo."
Quindi, l’accollo del mutuo comporta si un risparmio notevole per il venditore che non si vede gravare le spese di estinzione e di cancellazione dell’ipoteca, ma nel caso in cui il mutuo fosse cumulativo, il danno economico supererebbe di gran lunga il risparmio ottenuto.
Soluzione al problema, è stipulare un atto notarile di accollo privativo, tra l’acquirente (accollante), il venditore (debitore) e la banca, in cui si libera da qualsivoglia vincolo il debitore, per mancati pagamenti da parte dell’acquirente. Spesso però, le banche non stipulano questo tipo di atti, così ci si limita ad una dichiarazione, meno efficace dell’atto notarile ovviamente, attestante che il debitore non è vincolato al mutuo; tale atto deve essere firmato dal funzionario a quale la Banca ha affidato l’incarico per autorizzare questo genere di atti, altrimenti lo stesso non avrebbe alcun valore.
Maggiori dettagli: Convenienza accollo mutuo venditore.
Accollarsi mutuo casa del costruttore
L’acquirente che si accinge ad acquistare un immobile in costruzione, spesso si vede proporre dal costruttore, l’attribuzione di una quota del mutuo edilizio che grava sull’immobile. Il cliente, non è obbligato ad accettare, benché il costruttore insisterà affinché egli accetti, questo perché se l’acquirente decidesse di sottoscrivere un mutuo alternativo, la quota e le spese per l’apertura del mutuo ad egli spettante, graverebbe direttamente sull’impresa: pur essendo una condizione possibile e facilmente risolvibile per l’impresa, la questione diverrebbe spinosa qualora tale comportamento sia adottato da più acquirenti.
Per far fronte a tale problema, in casi in cui la condizione economica della ditta costruttrice verta in cattive acque, viene richiesto all’acquirente che intende sottoscrivere un altro tipo di mutuo, di rogitare l’unità con un pagamento in contanti, e per reintegrare le somme versate, di sottoscrivere il mutuo alternativo in un secondo momento.
E’ altresì vero che l’attribuzione di una quota del mutuo edilizio, riduce fortemente per l’acquirente, i costi notarili, che sarebbero pari solamente alla quota di proprio interesse; ma accollarsi una quota di mutuo edilizio, significa spesso accettare dei termini che in realtà non si conoscono.
Ad esempio: il mutuo edilizio ha un tasso d’interessi pari al 4,5%, per una durata complessiva di vent’anni, e per la richiesta complessiva di 100.000€, ed una rata mensile di 633€; mentre il mutuo alternativo prevede un tasso d’interesse al 4%, con stessa durata e stessa richiesta di debito, ma con 2000€ di spese notarili interamente a proprio carico. In questo caso si richiederà un finanziamento pari a 102.000€, che con il tasso d’interesse applicato a 4% darà vita ad una rata mensile di 618€, con un risparmio mensile di 15€: al termine del mutuo quindi, si saranno risparmiati 3.600€ (15€ x 240 rate), nonostante il maggior costo iniziale del mutuo.
Al momento della richiesta dell’attribuzione della quota di mutuo edilizio, l’acquirente può accettare con riserva: è infatti suo diritto conoscere i termini e le condizioni del mutuo, e dopo e solo dopo accettare. Particolare attenzione inoltre, va posta al conteggio degli interessi: questi infatti dovranno essere proporzionali agli importi degli acconti di coloro i quali scelgano di liquidare in contanti l’acquisto, e solo a partire dalle relative scadenze di pagamento.
Infine i mutui edilizi possono essere accollati solo in misura pari all’80% del controvalore immobiliare: l’acquirente che non disponga della cifra necessaria, dovrà ricorrere ad ogni modo ad un mutuo alternativo.
Per far fronte a tale problema, in casi in cui la condizione economica della ditta costruttrice verta in cattive acque, viene richiesto all’acquirente che intende sottoscrivere un altro tipo di mutuo, di rogitare l’unità con un pagamento in contanti, e per reintegrare le somme versate, di sottoscrivere il mutuo alternativo in un secondo momento.
E’ altresì vero che l’attribuzione di una quota del mutuo edilizio, riduce fortemente per l’acquirente, i costi notarili, che sarebbero pari solamente alla quota di proprio interesse; ma accollarsi una quota di mutuo edilizio, significa spesso accettare dei termini che in realtà non si conoscono.
Ad esempio: il mutuo edilizio ha un tasso d’interessi pari al 4,5%, per una durata complessiva di vent’anni, e per la richiesta complessiva di 100.000€, ed una rata mensile di 633€; mentre il mutuo alternativo prevede un tasso d’interesse al 4%, con stessa durata e stessa richiesta di debito, ma con 2000€ di spese notarili interamente a proprio carico. In questo caso si richiederà un finanziamento pari a 102.000€, che con il tasso d’interesse applicato a 4% darà vita ad una rata mensile di 618€, con un risparmio mensile di 15€: al termine del mutuo quindi, si saranno risparmiati 3.600€ (15€ x 240 rate), nonostante il maggior costo iniziale del mutuo.
Al momento della richiesta dell’attribuzione della quota di mutuo edilizio, l’acquirente può accettare con riserva: è infatti suo diritto conoscere i termini e le condizioni del mutuo, e dopo e solo dopo accettare. Particolare attenzione inoltre, va posta al conteggio degli interessi: questi infatti dovranno essere proporzionali agli importi degli acconti di coloro i quali scelgano di liquidare in contanti l’acquisto, e solo a partire dalle relative scadenze di pagamento.
Infine i mutui edilizi possono essere accollati solo in misura pari all’80% del controvalore immobiliare: l’acquirente che non disponga della cifra necessaria, dovrà ricorrere ad ogni modo ad un mutuo alternativo.
IMPORTO E SIGNIFICATO DELL'ISCRIZIONE IPOTECARIA
L’ipoteca è per il creditore un’ottima garanzia che, come specifica la legge, ha carattere di specialità e di accessorietà: ossia essa può gravare su un singolo bene del debitore, e non su più beni o sull’intero patrimonio di quest’ultimo.
Inoltre essa, dev’essere accessoria ad uno specifico credito, in modo tale che non possa essere utilizzate al fine di saldare debiti diversi da quelli per cui è stata iscritta; inoltre, essa è regolata dalla somma iscritta, ossia il limite massimo entro il quale il creditore può vantare il risarcimento.
Le banche, richiedono di solito che l’importo dell’iscrizione ipotecaria sia pari al doppio, ma a volte anche al triplo del valore del mutuo elargito: in caso di tasso basso, questo valore smisurato, tiene conto che ricompenserà interessi, capitale, eventuali spese legali e penale di estinzione anticipata, nei confronti del sovvenzionatore. Inoltre, in caso di mutuo fondiario indicizzato, in caso di aumento dei tassi, l’istituto di credito è autorizzato ad aumentare l’importo della somma iscritta.
Ipotecare un immobile per una grossa cifra, non comporta spese dirette elevate, ma sono elevati i costi notarili: questi ultimi infatti, dipendono direttamente dalla somma iscritta. Infine, ipotecare per una grossa cifra un immobile, comporta che lo stesso non può essere utilizzato a titolo di garanzia per altri debiti: la disciplina del credito fondiario però, autorizza il debitore a chiedere la riduzione della somma iscritta, man mano che il debito si riduce.
Inoltre essa, dev’essere accessoria ad uno specifico credito, in modo tale che non possa essere utilizzate al fine di saldare debiti diversi da quelli per cui è stata iscritta; inoltre, essa è regolata dalla somma iscritta, ossia il limite massimo entro il quale il creditore può vantare il risarcimento.
Le banche, richiedono di solito che l’importo dell’iscrizione ipotecaria sia pari al doppio, ma a volte anche al triplo del valore del mutuo elargito: in caso di tasso basso, questo valore smisurato, tiene conto che ricompenserà interessi, capitale, eventuali spese legali e penale di estinzione anticipata, nei confronti del sovvenzionatore. Inoltre, in caso di mutuo fondiario indicizzato, in caso di aumento dei tassi, l’istituto di credito è autorizzato ad aumentare l’importo della somma iscritta.
Ipotecare un immobile per una grossa cifra, non comporta spese dirette elevate, ma sono elevati i costi notarili: questi ultimi infatti, dipendono direttamente dalla somma iscritta. Infine, ipotecare per una grossa cifra un immobile, comporta che lo stesso non può essere utilizzato a titolo di garanzia per altri debiti: la disciplina del credito fondiario però, autorizza il debitore a chiedere la riduzione della somma iscritta, man mano che il debito si riduce.
IMPORTANZA E DEFINIZIONE DEL GRADO DI ISCRIZIONE DELL'IPOTECA
Uno stesso immobile può essere ipotecato più volte, si rende quindi utile lo stabilire un ordine di priorità nel saldare il debito verso i rispettivi creditori.
Tale ordine viene elencato in base al grado di iscrizione, che può essere di primo, secondo, terzo grado e così via, e lo stesso è determinato dalla data in cui viene fatta richiesta al Conservatore dei registri (ipoteche immobiliari), dell’iscrizione ipotecaria dell’immobile.
Tale ordine, regola che il primo creditore ad aver richiesto ipoteca su un immobile, deve essere anche il primo ad essere liquidato; a tale principio, si aggiunge la disciplina sul credito fondiario, alla quale ci si può appellare, solo se sull’immobile grava un mutuo garantito da ipoteche iscritte in primo grado.
E’ facoltà dei creditori, scambiarsi tra di loro il grado di priorità, cosicchè l’ultimo creditore possa essere liquidato prima di altri o viceversa.
Infine, dato che i tempi di cancellazione del mutuo sono piuttosto lunghi, per la stessa viene fatta distinzione tra grado reale ed apparente: ad esempio, un ipoteca di secondo grado viene definita di primo grado reale e secondo apparente, quando l’ipoteca di primo grado è stata cancellata.
Tale ordine viene elencato in base al grado di iscrizione, che può essere di primo, secondo, terzo grado e così via, e lo stesso è determinato dalla data in cui viene fatta richiesta al Conservatore dei registri (ipoteche immobiliari), dell’iscrizione ipotecaria dell’immobile.
Tale ordine, regola che il primo creditore ad aver richiesto ipoteca su un immobile, deve essere anche il primo ad essere liquidato; a tale principio, si aggiunge la disciplina sul credito fondiario, alla quale ci si può appellare, solo se sull’immobile grava un mutuo garantito da ipoteche iscritte in primo grado.
E’ facoltà dei creditori, scambiarsi tra di loro il grado di priorità, cosicchè l’ultimo creditore possa essere liquidato prima di altri o viceversa.
Infine, dato che i tempi di cancellazione del mutuo sono piuttosto lunghi, per la stessa viene fatta distinzione tra grado reale ed apparente: ad esempio, un ipoteca di secondo grado viene definita di primo grado reale e secondo apparente, quando l’ipoteca di primo grado è stata cancellata.
Valutazione in breve del Mutuo Acquisto di Che banca
Mutuo Acquisto, è il mutuo offerto da Che Banca!, istituto facente parte del Gruppo Mediobanca.
Questo tipo di prodotto finanziario, come si evince dal suo nome stesso, è finalizzato all’acquisto di un immobile per uso abitativo, che sia la principale abitazione. Per meglio illustrare questo tipo di prodotto, faremo un esempio con un ipotetico cliente, che si accinge all’acquisto di una casa di un certo valore.
Il cliente immaginario ha 30 anni, è impiegato con contratto a tempo indeterminato e percepisce uno stipendio netto mensile di 1.200€: si rivolge a Che Banca! per la sottoscrizione del Mutuo Acquisto, chiedendo una cifra pari a 100.000€, pari a sua volta alla metà del costo complessivo dell’immobile da acquistare, per una durata complessiva del debito di 30 anni.
Applicando uno spread pari circa allo 0,95%, dato che il mutuo richiesto è inferiore a 170.000€, l’ipotetico cliente pagherà una rata mensile di 585€, rimborsando complessivamente alla Banca 210.600€, cioè 110.600€ in più rispetto alla cifra richiesta; l’ipoteca sull’immobile sarà pari a 150% dell’importo finanziato e, la Banca provvederà al rinnovo della stessa 2 mesi prima dello scadere dei 20 anni, dato che il mutuo richiesto è di 30 anni.
Per questo tipo di prodotto le coperture assicurative sono gratuite, ed il finanziamento viene erogato al momento dell’atto notarile: ma qualora il venditore sia in fallimento, si provvederà al finanziamento non appena l’ipoteca sia stata consolidata.
Tali condizioni economiche sono simili a quelle fissate dal Mutuo Arancio Fisso della INGDirect, prodotto preso come metro di comparazione: lo spread di Mutuo Acquisto si attesta di solito intorno allo 0,80% per cifre superiori ai 170.000€, contro lo 0,90% del Mutuo Arancio Fisso.
Questo tipo di prodotto finanziario, come si evince dal suo nome stesso, è finalizzato all’acquisto di un immobile per uso abitativo, che sia la principale abitazione. Per meglio illustrare questo tipo di prodotto, faremo un esempio con un ipotetico cliente, che si accinge all’acquisto di una casa di un certo valore.
Il cliente immaginario ha 30 anni, è impiegato con contratto a tempo indeterminato e percepisce uno stipendio netto mensile di 1.200€: si rivolge a Che Banca! per la sottoscrizione del Mutuo Acquisto, chiedendo una cifra pari a 100.000€, pari a sua volta alla metà del costo complessivo dell’immobile da acquistare, per una durata complessiva del debito di 30 anni.
Applicando uno spread pari circa allo 0,95%, dato che il mutuo richiesto è inferiore a 170.000€, l’ipotetico cliente pagherà una rata mensile di 585€, rimborsando complessivamente alla Banca 210.600€, cioè 110.600€ in più rispetto alla cifra richiesta; l’ipoteca sull’immobile sarà pari a 150% dell’importo finanziato e, la Banca provvederà al rinnovo della stessa 2 mesi prima dello scadere dei 20 anni, dato che il mutuo richiesto è di 30 anni.
Per questo tipo di prodotto le coperture assicurative sono gratuite, ed il finanziamento viene erogato al momento dell’atto notarile: ma qualora il venditore sia in fallimento, si provvederà al finanziamento non appena l’ipoteca sia stata consolidata.
Tali condizioni economiche sono simili a quelle fissate dal Mutuo Arancio Fisso della INGDirect, prodotto preso come metro di comparazione: lo spread di Mutuo Acquisto si attesta di solito intorno allo 0,80% per cifre superiori ai 170.000€, contro lo 0,90% del Mutuo Arancio Fisso.
LA PENALE DI ESTINZIONE ANTICIPATA. Come funziona
Estinguere, in parte o totalmente, il mutuo anticipatamente, è cosa che permette il risparmio degli interessi non ancora maturati, ma implica il pagamento di una penale di restituzione anticipata, in misura percentuale prevista dal contratto di mutuo sottoscritto, adeguata alla somma anticipatamente estinta.
A tale principio fanno eccezione tutti quei mutui esentati per legge, dall’anticipata estinzione: il Decreto Bersani, nella Legge n° 40 del 2 Aprile 2007 (ex Legge n° 7 del 31 gennaio 2007) annulla qualsiasi pretesa di risarcimento per estinzione anticipata, nel caso in cui
1. Il contratto di mutuo sia stato sottoscritto prima del 2 Febbraio 2007
2. Il finanziamento sia stato richiesto da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile adibito ad uso abitativo o per lo svolgimento della propria professione.
Tale Decreto inoltre, stabilisce una quota massima per le estinzioni anticipate dei mutui sottoscritti sino al 2 Aprile 2007, ed autorizza i mutuatari a richiedere rinegoziazione del debito qualora si riscontri nel proprio contratto una quota superiore a quanto previsto per tale clausola.
Inoltre, la Legge 244 del 24 dicembre 2007, stabilisce che tale diritto è valido anche se il mutuo proviene da un contratto preesistente: ad esempio nel caso di un’impresa costruttrice, che non gode dell’esclusione della penale, il cliente accollante ha diritto a pretendere l’applicazione dei vantaggi garantiti dalla legge.
Le percentuali delle penali di estinzione anticipata variano a seconda del tipo di mutuo sottoscritto:
Mutui a tasso Variabile
La percentuale massima della penale per estinzione anticipata del mutuo, varia in base al periodo temporale in cui si decide di procedere:
Prima di tre anni prima della scadenza: 0,50%
Durante il corso del terz’ultimo anno: 0,20%
Da due anni prima della scadenza in poi: nessuna
Inoltre, grazie alla clausola di salvaguardia, se la penale risulta uguale o minore al limite massimo stabilito, il cliente avrà diritto ad uno sconto del 0,20% sulla percentuale concordata.
Ad esempio: se il cliente fa richiesta di estinzione prima dei tre anni dal termine del mutuo, e la penale da pagare sarebbe superiore allo 0,50%, la stessa verrebbe riformulata in tale percentuale; se la penale corrisponde allo 0,50%, il cliente ha diritto di pagare una quota massima pari allo 0,30% per applicazione della clausola di salvaguardia (0,50% - 0,20%), anche se la penale fosse fissata allo 0,25%, il cliente pagherebbe solo lo 0,05% (0,25% - 0,20%).
Mutui a Tasso fisso
Per i mutui sottoscritti fino al 31 Dicembre 2000, valgono le clausole su citate, per quelli sottoscritti dal 1 Gennaio 2001 invece, le penali massime per estinzione anticipata sono così commisurate:
Entro la prima metà del mutuo: 1,90%
Dalla metà del mutuo fino a quattro anni prima della scadenza: 1,50%
Durante il corso del terz’ultimo anno: 0,20%
Da due anni prima della scadenza in poi: nessuna
Se la penale del mutuo sottoscritto è pari o inferiore alle percentuali su citate, si sfrutta la clausola di salvaguardia che da diritto ad una riduzione dello 0,25% per percentuali superiori all’1,25%, e di 0,15% per percentuali inferiori all’1,25%.
Ad esempio: un mutuo sottoscritto con penale al 3%, può essere estinto entro la prima metà della sua durata, pagando una penale dell’1,90%; se la penale corrispondesse invece all’1,50%, avendo diritto ad una riduzione dello 0,25%, si pagherebbe una somma pari all’1,25% come penale (1,50% - 0,25%, o solo lo 0,85% se la percentuale richiesta nel mutuo fosse pari all’1% (1% - 0,15% per clausola di salvaguardia).
Mutui a tasso Variabile
Se si è sottoscritto un mutuo a tasso variabile, nel momento in cui si decide di estinguere il proprio debito anticipatamente, le percentuali delle penali per tale procedura variano a seconda del tasso di ammortamento (variabile o fisso appunto) che si sta pagando in quel momento.
Le percentuali di sconto del debito varieranno quindi adeguate al tipo di tasso in vigore al momento della richiesta di estinzione anticipata, seguendo le percentuali ad esse associate.
Il cliente è tutelato dalla legge, in quanto la Banca non può rifiutare l’adeguamento delle penali alle percentuali massime stabilite: per richiedere tale servizio, il mutuatario deve presentare alla Banca un atto sostitutivo di notorietà, richiedendo l’adeguamento della penale al proprio tipo di debito.
A tale principio fanno eccezione tutti quei mutui esentati per legge, dall’anticipata estinzione: il Decreto Bersani, nella Legge n° 40 del 2 Aprile 2007 (ex Legge n° 7 del 31 gennaio 2007) annulla qualsiasi pretesa di risarcimento per estinzione anticipata, nel caso in cui
1. Il contratto di mutuo sia stato sottoscritto prima del 2 Febbraio 2007
2. Il finanziamento sia stato richiesto da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile adibito ad uso abitativo o per lo svolgimento della propria professione.
Tale Decreto inoltre, stabilisce una quota massima per le estinzioni anticipate dei mutui sottoscritti sino al 2 Aprile 2007, ed autorizza i mutuatari a richiedere rinegoziazione del debito qualora si riscontri nel proprio contratto una quota superiore a quanto previsto per tale clausola.
Inoltre, la Legge 244 del 24 dicembre 2007, stabilisce che tale diritto è valido anche se il mutuo proviene da un contratto preesistente: ad esempio nel caso di un’impresa costruttrice, che non gode dell’esclusione della penale, il cliente accollante ha diritto a pretendere l’applicazione dei vantaggi garantiti dalla legge.
Le percentuali delle penali di estinzione anticipata variano a seconda del tipo di mutuo sottoscritto:
Mutui a tasso Variabile
La percentuale massima della penale per estinzione anticipata del mutuo, varia in base al periodo temporale in cui si decide di procedere:
Prima di tre anni prima della scadenza: 0,50%
Durante il corso del terz’ultimo anno: 0,20%
Da due anni prima della scadenza in poi: nessuna
Inoltre, grazie alla clausola di salvaguardia, se la penale risulta uguale o minore al limite massimo stabilito, il cliente avrà diritto ad uno sconto del 0,20% sulla percentuale concordata.
Ad esempio: se il cliente fa richiesta di estinzione prima dei tre anni dal termine del mutuo, e la penale da pagare sarebbe superiore allo 0,50%, la stessa verrebbe riformulata in tale percentuale; se la penale corrisponde allo 0,50%, il cliente ha diritto di pagare una quota massima pari allo 0,30% per applicazione della clausola di salvaguardia (0,50% - 0,20%), anche se la penale fosse fissata allo 0,25%, il cliente pagherebbe solo lo 0,05% (0,25% - 0,20%).
Mutui a Tasso fisso
Per i mutui sottoscritti fino al 31 Dicembre 2000, valgono le clausole su citate, per quelli sottoscritti dal 1 Gennaio 2001 invece, le penali massime per estinzione anticipata sono così commisurate:
Entro la prima metà del mutuo: 1,90%
Dalla metà del mutuo fino a quattro anni prima della scadenza: 1,50%
Durante il corso del terz’ultimo anno: 0,20%
Da due anni prima della scadenza in poi: nessuna
Se la penale del mutuo sottoscritto è pari o inferiore alle percentuali su citate, si sfrutta la clausola di salvaguardia che da diritto ad una riduzione dello 0,25% per percentuali superiori all’1,25%, e di 0,15% per percentuali inferiori all’1,25%.
Ad esempio: un mutuo sottoscritto con penale al 3%, può essere estinto entro la prima metà della sua durata, pagando una penale dell’1,90%; se la penale corrispondesse invece all’1,50%, avendo diritto ad una riduzione dello 0,25%, si pagherebbe una somma pari all’1,25% come penale (1,50% - 0,25%, o solo lo 0,85% se la percentuale richiesta nel mutuo fosse pari all’1% (1% - 0,15% per clausola di salvaguardia).
Mutui a tasso Variabile
Se si è sottoscritto un mutuo a tasso variabile, nel momento in cui si decide di estinguere il proprio debito anticipatamente, le percentuali delle penali per tale procedura variano a seconda del tasso di ammortamento (variabile o fisso appunto) che si sta pagando in quel momento.
Le percentuali di sconto del debito varieranno quindi adeguate al tipo di tasso in vigore al momento della richiesta di estinzione anticipata, seguendo le percentuali ad esse associate.
Il cliente è tutelato dalla legge, in quanto la Banca non può rifiutare l’adeguamento delle penali alle percentuali massime stabilite: per richiedere tale servizio, il mutuatario deve presentare alla Banca un atto sostitutivo di notorietà, richiedendo l’adeguamento della penale al proprio tipo di debito.
PRESCRIZIONE E RINNOVAZIONE DELL'IPOTECA
Le ipoteche sono soggette a scadenza o più precisamente a prescrizione.
L’iscrizione ipotecaria ha una durata massima di vent’anni, trascorsi i quali, se non viene rinnovata, perde il suo effetto totalmente, cadendo in prescrizione. Nel caso in cui, trascorsi i vent’anni, il debito ad essa collegato esistesse ancora, come ad esempio nel caso di un mutuo, la banca provvederà a rinnovarla e, se questo è fatto prima dello scadere del tempo utile, l’ipoteca manterrà il valore attribuito originariamente.
Per provvedere al rinnovo dell’ipoteca, la banca dovrà sostenere delle spese, benché non sia necessario il notaio, che verranno addebitate al mutuatario: il costo complessivo dell’operazione è indicato nel foglio informativo del mutuo.
In caso di prescrizione, l’ipoteca resterà comunque annotata nei registri, ma essa non ha alcun valore, quindi l’immobile si può considerare libero da vincoli.
L’iscrizione ipotecaria ha una durata massima di vent’anni, trascorsi i quali, se non viene rinnovata, perde il suo effetto totalmente, cadendo in prescrizione. Nel caso in cui, trascorsi i vent’anni, il debito ad essa collegato esistesse ancora, come ad esempio nel caso di un mutuo, la banca provvederà a rinnovarla e, se questo è fatto prima dello scadere del tempo utile, l’ipoteca manterrà il valore attribuito originariamente.
Per provvedere al rinnovo dell’ipoteca, la banca dovrà sostenere delle spese, benché non sia necessario il notaio, che verranno addebitate al mutuatario: il costo complessivo dell’operazione è indicato nel foglio informativo del mutuo.
In caso di prescrizione, l’ipoteca resterà comunque annotata nei registri, ma essa non ha alcun valore, quindi l’immobile si può considerare libero da vincoli.
QUANDO LA BANCA PUÒ CHIEDERE IL RIMBORSO IMMEDIATO
La sottoscrizione di un mutuo presso una banca, comporta l’accettazione di un clausola sempre valida chiamata “risoluzione del contratto”, che autorizza l’istituto di credito a richiedere l’immediato rimborso di tutto il credito. E’ questa una situazione assai rara ma probabile, che comporta l’avvio di procedure giudiziarie a carico del debitore, nei casi che andremo adesso ad elencare.
Ritardato pagamento delle rate
Il primo e più frequente caso che fa rivalere la banca della clausola di risoluzione del contratto, è per il ritardato pagamento delle rate del mutuo sottoscritto. Se una rata infatti, non viene pagata tra il trentesimo e centottantesimo giorno dalla sua scadenza, la banca ha il diritto di richiedere il rimborso immediato di tutto il credito; e, come cita l’articolo 40 del Testo Unico Bancario, la banca ha il diritto di appellarsi alla risoluzione del contratto nel caso in cui il ritardato pagamento di una rata si sia verificato per sette volte anche non consecutive.
Quindi: se una rata viene pagata in ritardo ma nel periodo di tempo compreso tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla sua scadenza, non darà diritto alla banca di avvalersi della clausola di risoluzione del contratto, ma se a scadenza del centottantesimo giorno la rata non viene saldata, subentrerà il “mancato pagamento”, che darà diritto alla banca di appellarsi alla clausola su citata, e di dare avvio ad una serie di pendenze complementari a carico del debitore. Quest’ultimo infatti, non potrà saldare il suo debito immediatamente, ma dovrà prima pagare le spese legali, le coperture assicurative ed eventuali altri costi sostenuti dalla banca per conto del debitore, poi gli interessi di mora, e solo alla fine saldare la rata non pagata.
Dissesto economico
Altro caso in cui la banca può richiedere la risoluzione del contratto, è quello presuntivo del dissesto economico: ossia quella condizione in cui, il mutuatario, si trovi in gravi difficoltà economiche alla quali non riesce a far fronte.
Sono considerate dissesto economico ad esempio, un semplice protesto, la riduzione della consistenza patrimoniale del debitore, o se l’immobile sia ipotecato o su di esso penda il sequestro conservativo; anche la vendita di titoli o immobili che non vengono reinvestiti dal mutuatario, rappresentano dissesto economico.
Falsificazione della documentazione
Altro caso, purtroppo ricorrente ma spesso proposto da operatori del settore poco seri, che da alla banca il diritto di richiedere la risoluzione del contratto, è quella in cui l’istituto si accorga, anche mesi o anni dopo aver finanziato il mutuatario, che la documentazione fornita al fine di ottenere il mutuo sia stata falsificata.
Ritardato pagamento delle rate
Il primo e più frequente caso che fa rivalere la banca della clausola di risoluzione del contratto, è per il ritardato pagamento delle rate del mutuo sottoscritto. Se una rata infatti, non viene pagata tra il trentesimo e centottantesimo giorno dalla sua scadenza, la banca ha il diritto di richiedere il rimborso immediato di tutto il credito; e, come cita l’articolo 40 del Testo Unico Bancario, la banca ha il diritto di appellarsi alla risoluzione del contratto nel caso in cui il ritardato pagamento di una rata si sia verificato per sette volte anche non consecutive.
Quindi: se una rata viene pagata in ritardo ma nel periodo di tempo compreso tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla sua scadenza, non darà diritto alla banca di avvalersi della clausola di risoluzione del contratto, ma se a scadenza del centottantesimo giorno la rata non viene saldata, subentrerà il “mancato pagamento”, che darà diritto alla banca di appellarsi alla clausola su citata, e di dare avvio ad una serie di pendenze complementari a carico del debitore. Quest’ultimo infatti, non potrà saldare il suo debito immediatamente, ma dovrà prima pagare le spese legali, le coperture assicurative ed eventuali altri costi sostenuti dalla banca per conto del debitore, poi gli interessi di mora, e solo alla fine saldare la rata non pagata.
Dissesto economico
Altro caso in cui la banca può richiedere la risoluzione del contratto, è quello presuntivo del dissesto economico: ossia quella condizione in cui, il mutuatario, si trovi in gravi difficoltà economiche alla quali non riesce a far fronte.
Sono considerate dissesto economico ad esempio, un semplice protesto, la riduzione della consistenza patrimoniale del debitore, o se l’immobile sia ipotecato o su di esso penda il sequestro conservativo; anche la vendita di titoli o immobili che non vengono reinvestiti dal mutuatario, rappresentano dissesto economico.
Falsificazione della documentazione
Altro caso, purtroppo ricorrente ma spesso proposto da operatori del settore poco seri, che da alla banca il diritto di richiedere la risoluzione del contratto, è quella in cui l’istituto si accorga, anche mesi o anni dopo aver finanziato il mutuatario, che la documentazione fornita al fine di ottenere il mutuo sia stata falsificata.
Movirata di Banca Etruria, il mutuo che si adegua alle condizioni economiche del cliente
Sempre più vicino alle esigenze dei clienti, Movirata di Banca Etruria, da qualche tempo offre ai propri clienti un nuovo tipo di mutuo molto flessibile: regola il piano di ammortamento in base ai periodi di migliore disponibilità economica del cliente.
Grazie a Movirata, il cliente ha la possibilità di sospendere momentaneamente, e per non oltre 12 mesi, il pagamento del mutuo: le rate consecutive che possono essere saltate sono sei, e tra un periodo ed un altro di sospensione, devono trascorrere almeno tre mesi, nei quali il pagamento delle rate dovute è stato regolare.
Al cliente viene garantito lo slittamento delle rate interessi, senza interessi aggiuntivi ne spese, in un’unica soluzione, ed una riformulazione e proroga di mesi pari a quelle che sono le rate non pagate, del piano di ammortamento.
Gli indici di riferimento a cui Movirata si riferisce, sono l'Euribor a 6 mesi per il mutuo a tasso variabile, e l'IRS a 30 anni per il mutuo a tasso fisso.
Grazie a Movirata, il cliente ha la possibilità di sospendere momentaneamente, e per non oltre 12 mesi, il pagamento del mutuo: le rate consecutive che possono essere saltate sono sei, e tra un periodo ed un altro di sospensione, devono trascorrere almeno tre mesi, nei quali il pagamento delle rate dovute è stato regolare.
Al cliente viene garantito lo slittamento delle rate interessi, senza interessi aggiuntivi ne spese, in un’unica soluzione, ed una riformulazione e proroga di mesi pari a quelle che sono le rate non pagate, del piano di ammortamento.
Gli indici di riferimento a cui Movirata si riferisce, sono l'Euribor a 6 mesi per il mutuo a tasso variabile, e l'IRS a 30 anni per il mutuo a tasso fisso.
Dafinizione di cos'è il Rischio locativo
Il rischio locativo è una garanzia a copertura di danni materiali diretti a locali tenuti in locazione, in cui sono presenti gli oggetti assicurati: può essere considerata una garanzia di responsabilità identificata con l’immobile, non a caso è sovente che per i danni arrecati al locale, sia richiesto il risarcimento all’inquilino.
Per questo tipo di polizza, la somma assicurata deve essere almeno pari al valore di tutti i locali dati in locazione; riferimenti: Codice civile articoli n. 1588, 1589, 1611
Per questo tipo di polizza, la somma assicurata deve essere almeno pari al valore di tutti i locali dati in locazione; riferimenti: Codice civile articoli n. 1588, 1589, 1611
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